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什么是二手房按揭贷款?

二手房按揭贷款



什么是二手房按揭贷款?

——指购房人以在二级市场上交易的房屋作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

贷款种类:

•          商业性贷款

   ——向商业银行贷款

•          商业性贷款

   ——向商业银行贷款

•          公积金贷款

   ——向公积金管理中心贷款

如何才能获取商业性贷款:

  1. 男:18-65岁;女:18-60岁;且具有完全民事行为能力的自然人。

  2. 具有稳定的职业和收入、信用良好、有偿还能力。

  3. 需现房,并可上市交易,无抵押、查封等情况。

  4. 总贷款数额最高不超过所购商品房总房价的70%。

  5. 总贷款额所对应的每月还款额不超过家庭每月结余收入的50%。

  6. 已签定《上海市房地产买卖合同》。

  7. 已支付30%首期房价款。


如何才能获取公积金贷款:

  1. 只有在上海交公积金的职工才有资格申请住房公积金贷款。

  2. 贷款前连续缴存住房公积金不少于六个月。

  3. 夫妻双方都无申请住房公积金贷款。

  4. 需现房,并可上市交易,无抵押、查封等情况。

  5. 已签定《上海市房地产买卖合同》。

  6. 已支付30%首期房价款。

  7. 公积金基本账户最多能贷20万,补充公积金帐户最多能贷10万。

  8. 公积金贷款最多不超过账户余额的40倍。

贷款还款方式:

• 等额本息

——借款人每月以相等的金额偿还贷款本息,即等额的本金与利息。

• 等额本金

——借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,采用这种归还方式总的利息支付会较等额本息的那一种少。

商业性贷款年限:

——必须同时满足以下两个条件:

 

• 最长不超过30年,同时并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年;

• 30年减去所购商品房已竣工年限。

公积金贷款年限:

——必须同时满足以下两个条件:

 

• 公积金个人二手房贷款年限最长不超过15年.。

• 不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。

• 本金

• 利息———银行因放贷给借款人而得到的本金以外的钱。

 年利率  ——现年基准利率为7.83%,就是指本金100元一年后的利息为7.83元。但各家银行可以在基准利率的基础上下浮动,上浮不封顶,下浮不低于15%

 等额本息还款法——每月还款总额相同,采用这种归还方式的在最初的几个月的还款额中,本金部分比较少而利息较多,归还一段时期后将转变为本金多利息少,总之保证每月还款额不变。

 等额本金还款法——每月还款额本金相同,而利息也是因为总本金的减少而减少,因此首月利息额最多,以后逐月递减。

 公积金冲还贷中的月冲——公积金帐户余额冲抵每月还款(包括商业贷款),待到帐户余额不足时客户只需每月支付扣除每月缴交公积金数额后的月还款。

 公积金冲还贷中的年冲——每年49月将主贷人公积金帐户余额直接冲抵公积金贷款本金并重新调整每月还款额,每月相对要减少还款。

 

案例分析及常见问题:

问:张先生今年28岁,未婚,预购静安区一套2004年竣工的高档住宅,总价为¥280万,低于市场价很多,首套住房贷款,现每月工资为人民币18000元,想用等额本息还款法,请问张先生最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

问:张先生今年28岁,未婚,预购静安区一套2004年竣工的高档住宅,总价为¥280万,低于市场价很多,首套住房贷款,现每月工资为人民币18000元,想用等额本息还款法,请问张先生最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

 

答:(1)张先生28岁,也就是65-28=37 ,最长可贷30年;房屋2004年竣工,也就是30-(2007-2004)=27年,最长可贷27年,二者取小,所以,张先生最多可贷27年。

问:张先生今年28岁,未婚,预购静安区一套2004年竣工的高档住宅,总价为¥280万,低于市场价很多,首套住房贷款,现每月工资为人民币18000元,想用等额本息还款法,请问张先生最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

 

答:(1)张先生28岁,也就是65-28=37 ,最长可贷30年;房屋2004年竣工,也就是30-(2007-2004)=27年,最长可贷27年,二者取小,所以,张先生最多可贷27年。

   (2)张先生首套住房,所以可以贷款70%,280万x70%=196万;

但张先生的月工资为18000元,银行规定每月还款额不得超过月工资的50%,所以张先生每月最多还款9000元整;

而27年每万元商业性贷款每月是还人民币66.55元,9000/66.55=135.2,所以张先生只能贷款135.2万元整,每月还款9000元整。

问:李女士今年40岁,老公今年43岁,预购静安区一套2001年竣工的高档住宅,总价为¥400万,评估价为420万,现在李女士手上没有贷款,每月工资有¥40000元,有税单,但老公有一套贷款,每月还款8000元,现每月工资为¥28000元,有税单,想用等额本息还款法,如果银行给李女士基准利率的话,请问李女士最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

问:李女士今年40岁,老公今年43岁,预购静安区一套2001年竣工的高档住宅,总价为¥400万,评估价为420万,现在李女士手上没有贷款,每月工资有¥40000元,有税单,但老公有一套贷款,每月还款8000元,现每月工资为¥28000元,有税单,想用等额本息还款法,如果银行给李女士基准利率的话,请问李女士最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

答:(1)李女士40岁,也就是60-40=20,最长可贷20年;房屋2001年竣工,也就是30-(2007-2001)=24年,最长可贷24年,二者取小,所以,李女士最多可贷20年。

问:李女士今年40岁,老公今年43岁,预购静安区一套2001年竣工的高档住宅,总价为¥400万,评估价为420万,现在李女士手上没有贷款,每月工资有¥40000元,有税单,但老公有一套贷款,每月还款8000元,现每月工资为¥28000元,有税单,想用等额本息还款法,如果银行给李女士基准利率的话,请问李女士最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

答:(1)李女士40岁,也就是60-40=20,最长可贷20年;房屋2001年竣工,也就是30-(2007-2001)=24年,最长可贷24年,二者取小,所以,李女士最多可贷20年。

 (2)张女士家庭第二套住房,只能贷60%,400万x60%=240万,20年,月还款19821.6元。

问:李女士今年40岁,老公今年43岁,预购静安区一套2001年竣工的高档住宅,总价为¥400万,评估价为420万,现在李女士手上没有贷款,每月工资有¥40000元,有税单,但老公有一套贷款,每月还款8000元,现每月工资为¥28000元,有税单,想用等额本息还款法,如果银行给李女士基准利率的话,请问李女士最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

答:(1)李女士40岁,也就是60-40=20,最长可贷20年;房屋2001年竣工,也就是30-(2007-2001)=24年,最长可贷24年,二者取小,所以,李女士最多可贷20年。

 (2)张女士家庭第二套住房,只能贷60%,400万x60%=240万,20年,月还款19821.6元。

同时李女士家庭月工资共¥68000元,扣除贷款8000元,家庭净收入¥60000元,银行规定每月还款额不得超过月工资的50%,所以李女士每月最多可还款30000元整,足可以应付月还款21134.4元。

问:王先生今年32岁,未婚,欲购徐汇区一套住房,1997年竣工,总价250万,低于市场价,现为首套住房,每月工资19000元,想用等额本息还款法,问王先生最多可以贷多少钱,几年,每月还款多少钱?

问:张小姐今年25岁,老公今年28岁,预购静安区一套1990年竣工的高档住宅,总价为¥78万,评估价为70万,现在张小姐家庭没有贷款,每月工资有¥4000元,老公每月工资为¥5800元,想用等额本息还款法,请问张小姐最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?

问:陈小姐今年28岁,2个月前刚从一家事业单位跳槽到一家外企,月收入从原来的4000元涨到现在的12000元,但新公司约定,如通过试用期,公积金的月缴存从原先的1040元需降到760元,陈小姐同意,现预购静安区一套2001年竣工的住宅,总价为¥180万,想办理纯公积金贷款,现在公积金帐户余额为3000元,想用等额本息还款法,请问陈小姐纯公积金贷款最多可以贷多少钱?几年?每月还款多少?


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