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房地产行业基础知识

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每一件商品都有它的生产地来源地,那么,我们的商品:不动产,是从何而来呢?不动产的种类繁多,我们接触的以住宅为主,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、别墅等。


(1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

(3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。

(5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。不动产的种类繁多,我们接触的以住宅为主,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、别墅等。

(1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框

架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
(3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层
住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。

(5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

首先,开发商要拿地,获取《国有土地使用证》

 

国家对土地使用权最高年期规定如下:
(1)居住用地 70年;
(2)工业用地 50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地 40年;
(5)综合或者其他用地 50年。

 

注意:房屋的使用年限从开发商获取《国有土地使用证》开始计。

 

紧接着,开发商要做规划设计,获取《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》这个时候,楼盘的绿化率、容积率、得房率等都确定了下来,尽管业主房屋还没有拿到手。

 

绿化率、容积率、得房率是我们必须要了解的内容。

绿化率:植被垂直投影面积/居住区总面积×100%

容积率:小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×100%

得房率:套内建筑面积与建筑面积的比

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套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面、套内墙体面积和阳台建筑面积之和

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。

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然后,开发商要为业主办理《商品房预告登记》

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接下来,开发商要抓紧时间,不要延误工程,按期完成楼盘的施工,完成一系列的验收,办理大产权证书,和业主签署《房屋交接书》。业主办理进户手续,缴纳维修基金。

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业主拿到房后,就要及时登记办理《上海市房地产权证》房地产登记,是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利记载于政府特定的簿册上,颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。


产权证书内的内容我们都可以通过交易中心的查阅窗口查阅,我们一般称之为产权调查。

1、基本情况:地址、面积、产权人姓名

2、抵押情况:银行、个人、典当行等

3、限制信息:法院查封、租赁备案、政策规定

4、历史原因:历史保护建筑

5、安全原因:安全政审


上面我们很简单的了解了我们的商品,要知道,我们接触的最主要的还是人,就是客户。我们的客户群很广,有国内人士、港澳台同胞、外籍人士、华侨等。

有一点很重要,不论他们买还是卖房屋,他们都需要提供有效的法律身份证明。接下去,我们就从这点上展开。



这里有个原则:港澳台人士、外籍人士、持护照的



国内人士,在签署《房地产买卖合同》时,该买卖合同需经公证处公证。

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另外,我们还要注意若本人不能到场的,需要提供公证过的委托书,委托事项要写清楚。未成年人的,则由法定监护人全权代理(父母双方到场)提供的证件需要真实并在有效时间内提个小问题:若产权证上有外公和外孙(未成年),那出售该房屋时候,谁需到场?

上面我们讲了我们的主要商品以及客户的简单知识,在我们平常工作中,还会遇到一些很特殊的商品,比如说办公楼、商铺,还有车位。它们都属于非居住用房。

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办公楼和商铺其实和住宅在登记这块比较类似,我们着重了解下车位。这里也几个原则:车位不能单独有产权证车位必须挂靠同小区住宅产权一本产权只能挂一个车位当然,也有特殊情况:若客户想购买一房加两车位,那必须经物业公司和业主委员会的同意。

经纪行业的介绍

• 经纪是在市场经济条件下为促成他人交易而从事居间、代理及咨询等的有偿服务工作。

 

• 所谓居间:是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。

 

•  所谓代理:是指一人代另一人为法律行为,其所产生的法律效果直接归属于所代的另一人。代他人为法律行为的人,称为代理人;为其所代并承受法律行为效果的人,称为被代理人。

• 居间人与代理人的区别

1、代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。

 

2、居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。

 

3、另外,居间通常为有偿性质的行为,而代理则还包含有无偿代理。

• 房地产经纪人,从事的交易几乎是客户一生中最大的一笔,必须得到客户的信赖与专业的认同,这对经纪人来说是一份殊荣,相对的,也是一份责任。所以,经纪人必须时时刻刻提升自我的专业能力,具备高度的服务热忱,这也是基本的工作态度。

• 所倡导的是训练同仁成为一个优秀的房地产专业的经纪人及储备干部,提供了经营管理、市场分析、估价、谈判等一系列的专业课程,这是一个很好的学习机会。需求大量的各级主管及经营人才,这也意味着同仁们又一个快速升迁与发展的通道。希望大家能把握这个空前的机会。

描述自己

 

• 艺术家的头脑,蓝领阶级劳动,白领阶级的智慧,演说家的表达,奥斯卡金像奖的演技,理论家的逻辑概念,传教士的爱心与奉献,革命家的热情,宗教士的执着

• 的员工必须具备下列三种精神,才能成为公司所重用的角色。

  1.团结——团队协作:公司是一个有战斗力的团队也是一个温馨的家庭,塑造出员工与员工之间的关系就像亲人一样。必须有亲人的凝聚力才会有无坚不摧的战斗力。

  2.激情——敏锐的嗅觉、善于捕捉机会:不满于目前的状况,时时刻刻准备挑战,能创造奇迹般的绩效。

  3.无畏——不屈不挠、永不放弃的进攻精神 :别人能,我为什么不能?也是所谓的不服输的精神。积极进取,为成功找方法,不为失败找理由;创造最高绩效,争取最高荣誉。

不动产概述

• 不动产

法律上通常将财产分为不动产和动产两类。对不动产与动产的划分,通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准的。一般来说,凡是自行能够移动或者外力能够推动,且其性质和价值不改变的财产,像牲畜、家禽和家具器皿之类称为动产;反之,像土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定、不可移动的财产,称为不动产。

一、房地产的基础知识

• 了解房屋分类知识

• 了解房屋的权属性质

• 了解房屋装修基础知识

• 1.房地产的定义:房地产是指土地以及土地上的建筑物等

• 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间

• 2.房屋的分类:

• a.按用途划分  居住:提供人们居住、生活的房屋以及家人和个人使用的房地产,可分为住宅和集体宿舍两类,住宅是指供家庭居住使用的房地产,可分为普通住宅、高档公寓和别墅,集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。

•   非居住:提供人们工作学习、文化娱乐和生活服务用的房屋,包括商业房

• 地产即商业商铺、商场等;办公楼地产即处理公事使用的房地产—办公楼;餐饮房地产即酒楼、餐馆等;旅馆房地产即宾馆、饭店、旅店等;金融房地产即银行、信用社、证券公司等;信息用房地产即邮电、电信部门等;娱乐房地产即游乐场、娱乐城等;工业和仓库房地产即厂房、仓库等;农业房地产即农场、林场、果园等。

• b.按建筑类型分 

• 多层4~7F、小高层8~18F、高层18~35F、超高层35F以上

• 新建别墅: 独立式别墅、联体式别墅(是独立式的联体结构)、叠加式别墅(独栋但不独户,与复试相似)、联体叠加式别墅(独立式,但不独户,联体结构)

• 旧里:解放前建造 总高2~3层,大多建筑内只有灶间无卫生设备

• 新里:解放前建造 总高2~3层,大多建筑内有灶间又有卫生设备有两面临空和三面临空

• 老式洋房:解放前建造总高2~4层   三面或四面临空 有花园

• 老式公寓:解放前建造总高2~10层  同新建高层多层相似,整套房内含厨房及卫生设备有些带有电梯

• 办公房:有整幢及整幢中的部分层次

• 商铺:有整幢及整幢中的底层或2~3层

• 3.权属性质:

•   土地:国有、集体所有、个人所有

•   房屋:产权、使用权

•   权证:红色产权证、绿色产权证、黄色产权证、咖啡色产权证

• 不动产的特性:◇土地资源不可再生的稀缺性

• ◇与技术类产品(如电脑)不同的升值性而不是随着使用而贬值

• ◇作为与股票等投资产品不同的杠杆特性(金融贷款)

• ◇可以使用或出租获得租金回报

• 上海房地产市场的概况


了解上海土地规划

• 一级市场:土地市场

• 二级市场:一手房市场(新房)

• 三级市场:二手房市场

了解上海二手房的分布

• 中心商务区:小陆家嘴商圈、新天地商圈等

• 中心区:南京路商圈、新闸路商圈、静安寺商圈、镇宁路商圈、淮海中路商圈、徐家汇商圈、中山公园商圈、打浦桥商圈、新华路商圈、世纪公园商圈等、虹桥、古北商圈(基本内环以内)

• 副中心区:五角场商圈等基本内环以外

一、房屋专业名词

开间:即住宅的宽度。住宅的开间一般为2.1米    至4.1米。

进深:住宅的实际长度

层高:下层地板面到上层楼层面之间的距离。

得房率:套内面积和建筑面积之比

建筑面积:套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和

套内建筑面积:套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台 建筑面积之和

二、业务专用名词

概念:房地产中介为市场提供客户买卖,卖房及租赁为主要的服务平台。

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名词解释

期房:正在新建中尚未交付使用的房产。

二手房:由期房完工交付使用的房产。

业主:房产持有人。产证:房地产权证明文件

上家:出售、出租方  下家:买方、承租方

物件:委托出售、出租的房子

毛坯:未装修房

全配:装配家具、家电完备

开发:业务于市场找出委托出租、出售的物件

带看:业务安排客户看房子

意向:触动客户决定的过程

斡旋:由业务对上、下家成交的撮合过程

带看:业务安排客户看房子

意向:触动客户决定的过程

斡旋:由业务对上、下家成交的撮合过程

 

 

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