上海市房屋买卖详细流程问答

1、能不能买房     上海产调网友情提供  www.chandiao.net

问:本市住房限购政策从何时开始实施?

答:根据《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》等规定,本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。

问:目前本市住房限购政策大致有哪些?

答:

1)本市户籍单身可买一套

2)本市户籍家庭可买两套

3)外地户籍家庭可买一套(需提供3年内正常交纳2年的社保或个人所得税证明)

4)港澳台同胞、华侨(持中国护照外国绿卡)可买一套

5)外国人(持外国护照)在中国工作超过一年并且还在职可买一套。

问:住房限购政策中,如何判断购买住房的时间?

答:购买住房的时间以购房合同网上备案(网签合同)日期为准。

 

2、找房源

问:如何寻找房源?
答:可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、上网或是通过朋友介绍等途径寻找房源。

问:房地产经纪机构有哪些作用?

答:房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方,并提供相关房产咨询及经纪服务。

问:什么是房地产交易经纪服务合同?

答:经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。

问:和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意什么?

答:

1)审查房地产经纪机构资格,尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构;

2)注意查看房产经纪人证书;

3)审查授权委托书,确认对方是上家的合法代理人;

4)签订统一规范的经纪服务合同,合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容,注意签订日期及盖章;

5)看清楚违约责任及相关条款等。

 

3、看房

问什么时候去看房最好?

答:最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强,可以看出房屋瑕疵,下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。

问:看房是应该注意什么?

答:看房时应该注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有反潮等现象,购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外,还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。

问:购买已出租的房屋会有什么影响?

答:根据买卖不破租赁的规定,购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务,因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则,租赁情况不一定能在房地产登记簿中体现,所以购房前应多次实地看房,确认房屋是否出租。

4、洽谈  

问:和上家洽谈是购房的重要环节,通过全面有效的沟通,可了解上家资信、房屋状况(有无抵押、租赁、司法、行政限制等),并对合同细节(如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等)进行磋商。    上海产调网友情提供  www.chandiao.net

问:查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么?

答:下家应认真查验上家的房地产权证,注意不要忽略房地产权证最后页附记栏内容,查看有无交易限制等信息,并确认权利人与身份证持有人为同一人。

5、产权调查

问:什么是产调?

答:产调又称房地产登记簿查询,是指对交易房屋的有关状况(包括抵押、查封、租赁等信息)进行全面调查以保证交易安全。

问:为什么必须进行产调?

答:产调既是审税需要,也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

问:到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息?

答:房地产登记簿信息,包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中,为避免遗漏重要信息,建议购房人查询与交易房屋有关的全部房地产登记簿信息。

6、签订买卖合同

问:签订《买卖合同》要注意什么?

答:《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务,约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等,特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时,买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密,避免他人获取密码后合同内容进行修改。

问:过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同?

答:朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖,可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理,且只需支付合同工本费用。

7、交易安全    上海产调网友情提供  www.chandiao.net

问:下家如何避免上家一房两卖?

答:买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行机构门店进行网签合同。合同签订后,下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续,避免由此产生的法律风险。

问:设定抵押的房屋如何安全交易?

答:通常情况下,买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款,而许多房屋设定有抵押,为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生,建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任,并尽早陪同下家至贷款银行办理还清贷款的手续。

8、贷款

问:如何申请贷款?

答:

1)纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海住房置业担保有限公司申请;

2)商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构,也可自行寻找贷款银行。详细情况请请咨询具体银行。

9、申请房屋状况查询

问:什么是房屋状况查询?

答:房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后,查询其家庭名下共有多少住房,是否符合购买住房条件,所需材料同审税材料基本一致(包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等)。

问:原有房屋被征收(拆迁)后,又购买了新的住房,但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息,应当如何办理?

答:原有房屋权利人可持区县房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的房地产交易中心申请办理注销登记。

10、审税   上海产调网友情提供  www.chandiao.net

问:个人买卖住房可能涉及哪些税费?

答:一般来说。

上家税费主要包括:1、营业税;2、个人所得税;3、土地增值税;4、交易手续费等。

下家包括税费:1、契税;2、房产税;3、交易手续费;4、登记费等。

问:申报契税和房产税要准备哪些材料?

答:一般需要:买卖合同、身份证明、家庭户口本、结婚证明或单身证明、未成年子女出生证明、房地产权证、产调结果等材料。

问:契税该缴多少?

答:所购住房为普通住宅且属家庭首次购买住房—90平米以下(含90平米)——合同价或核定价的1%;——90平米以上——合同价或核定价的1.5%;所购住房为非普通住宅或属于非首套住房——合同价或核定价的3%。

问:如何区分普通和非普通住宅呢?

答:普通住宅标准,应同时满足:(沪房管2014年6号文件)

1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等; 

2、单套建筑面积在140平方米以下;

3、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

问:如何认定首套住房?

答:房地产交易中心不认定首套住房。涉及贷款及税务问题,可咨询银行及税务部门。

问:房产税的起征标准是什么?

答:

1)2011年1月28日起,本市户籍家庭购买第二套住房后,若人均面积超过60平米,需就超过部分缴纳房产税。例如:一家三口第一套住房面积为100平米,新购一套住房面积为100平米,该家庭需就20平米缴纳房产税。

2)2011年1月28日起,非本市户籍家庭购买住房均需缴纳房产税。

问:房产税怎么计算?

答:房产税计算公式:超出面积*合同单价(或核定单价)*70%*0.4%或0.6%

注:单价>32384元(按本市年度新建商品住房平均销售价格2倍)按0.6%计算;单价<=32384元(按本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。具体房产税减免情况请以税务部门认定为准。

问:合同价可以做低吗?

答:税务部门核税时将对交易房屋进行市场评估,合同交易价格低于评估价格的以评估价格来核定应缴税额。

11、过户登记

问:二手商品住房交易过户时需要提供哪些资料?

答:

1)申请书(原件);2)身份证明(复印件);3)房地产权证书(原件);4)《上海市房地产买卖合同》(原件);5)地籍图(原件二份);6)房屋平面图(原件二份);7)契税完税凭证(原件)。(如购房人涉及贷款的,还需要提交相关贷款登记资料)

问:申请产权过户需要多长时间?

答:一般情况下,自房地产交易中心受理之日起二十日后可领取房地产权证。如需补件,以补齐登记资料之日为受理日。

12、交房与迁户口

问:为什么要约定上家迁走户口?

答:下家取得房地产权证后,可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。一般情况下,如原户口尚未迁出,新户口不能迁入,将可能产生影响小孩上学等问题。因此,建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。

问:交房时需注意哪些相关费用?

答:交房时,一般需注意上家是否已缴清物业管理费,水电煤等费用。若上家未缴清相关费用,下家可能会承担不必要的损失。

 


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