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房地产行业积极因素研究(房地产行业的研究背景)

房地产行业积极因素研究(房地产行业的研究背景)

房地产行业是国民经济的重要组成部分,对于经济增长、就业机会和人民生活水平的提高起着重要的推动作用。了解房地产行业的积极因素对于制定相关政策和决策具有重要意义。

房地产行业的持续发展可以促进经济增长。房地产投资与国内生产总值之间具有很强的相关性。房地产行业的发展可以引导相关产业链的发展,如建筑业、家居装饰、物流等,进而带动了一系列相关产业的发展,促进了经济的持续增长。

房地产行业对就业机会的提供也是积极因素之一。房地产行业的发展需要大量的劳动力,涵盖了建筑工人、销售人员、经纪人、设计师等多个职业。房地产行业的兴旺不仅为经济增长提供了动力,也为大量的人民提供了就业机会,解决了就业问题,进而刺激了内需。

房地产行业的发展也有助于提高人民的生活水平。房地产市场的繁荣意味着更多的住房供应,使人们有更多的选择权和改善居住条件的机会。通过购买住房,人们得以享受到更好的生活环境和生活质量,提高了整体居民的幸福感。

我们也要看到房地产行业发展过程中存在的一些问题,如过度投资、房价波动等。需要政府加强监管和引导,制定合理的政策和措施,确保房地产行业的健康发展,平稳推进经济的增长。

房地产行业是经济增长的重要驱动力之一,它对于就业机会的提供和人民生活水平的提高起着重要作用。通过深入研究房地产行业的积极因素,政府和决策者可以制定相应的政策和措施,推动房地产行业的健康发展,促进整体经济的增长。

房地产行业积极因素研究(房地产行业的研究背景)

影响房地产发展的因素有哪些? 影响房地产市场的因素有: (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化,各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快,这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时,办公用房和商业用房的需求量也会增大,而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资,一方面要有预见性,另一方面要把握好时机。(2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化,常常会给房地产经营带来商机。例如1998年,国家公布取消福利分房,实施货币分房的政策后,商品住宅市场需求量猛升,同时也 *** 了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机,房地产经纪人可利用对这些变化的预见,为房地产投资者提供旧房投资参考性建议,低价买旧房,以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机,但也有风险,应当注意两个问题:一是投资的旧房最好是商品房,这样较容易获得正常的赔偿;二是如果投资旧房不是商品房,就要看当地 *** 的政策规定对旧房拆迁是否有利,如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时,应当关注当地经济发展的进度与周期变化。经济发展周期处于低谷是购进的好时机,当经济发展进入 *** 时是卖出的好时机。经济发展快速增长,会 *** 房价不断攀升,如果提前入市买进,房价高涨时卖出,投资就成功;但如果在房价处于高峰时期购人房地产,投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时,一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下,可供购买的一手楼新产品也多,选择余地大,二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求,而出现滞销,有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼,降价抛售,投资者也可乘低吸呐。哪些因素影响房地产行业 .(1)影响房价因素有:①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造,城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加;人们收入水平提高,购买力上升,导致房价上涨。()③其他因素的影响。住房贷款利率的下调;一些房产商人为的炒作;人们“买涨不买跌”的消费心理等(2)①对人们生活的影响:房地产价格回落,意味着人们购房成本下降,可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响:调节生产,一些企业转而生产其他产品,促使房地产企业优胜劣态(分);提高劳动生产率,促使企业加强管理,降低成本,提高竞争力();不断创新,开发出更多的适合消费者需要的房产品()。影响房地产市场的因素有哪些谢谢各位帮忙了 1、土地:就目前来说,土地供不应求,特别是地段良好的地块,总能引起市场热度,也带动着其他楼盘的发展。2、政策:也就所谓的宏观调控,这无疑是最大的影响因素,国家政策为主,地方政策为辅,金融、信贷等;3、行政方面:(这个方面暂不言论),透明化是一个影响因素吧4、区域规划、经济:各个城市及周边经济发展水平不一,这也影响消费能力;5、投资关系:近年,房地产投资回报率可观,国内外投资者无疑也是一个很大的推动、影响因素。6、其他:如前两年的证券、股票市场的火爆,也会影响到房地产。等等影响房地产市场的运行的因素哪些 这个因素有很多,主要是受国家的经济环境、人民收入水平、国家政策等。影响房地产市场发展的社会因素? 房地产市场价格水平,既受到上述成本与费用构成的影响,同时也是其他众多因素相互作用的结果。这些因素包括:1社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。人口密度高的地方对住房需求多,价格也就较高;家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量,从而引起住房需求的增加,也会擡高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设,当人们消费心理倾向于经济实用型的时候, 房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时,房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本,但同时也提高了售价。2 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规,包括房地产价格 政策、税收政策、城市发展规划等。目前中国 *** 正通过制定政策法规致 力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费,从而降低住房价格,使之与广大居民的收入相匹配。3经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。当经济处于增长期时,社会对房地产的需求强烈,其价格也水涨船高。当经济处于萧条期 时,社会对各种房地产的需求减少,价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动4 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。地质和 地形条件决定了房地产基础施工的难度,投入的成本越大,开发的房地产价格就 越高。气候温和适宜、空气质量优良的地域,其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。5区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。地处交通便利城区的房地产价格较高,交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产,区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高 昂,因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。6个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素,包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现 出来。房地产周期的影响因素… 供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大,往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺,这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。房地产是一种特殊商品。其不动产特性。这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现,还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性,而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。房地产的资产属性。房地产不仅是一种生产和生活的消费商品,而且具有投资品的特征,这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。还有就是房地产商品的资本附加性很强,它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移,它有更长的使用价值年限,并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现,甚至使之发生扭曲,从而造成比较明显和剧烈的价格波动。经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系,即基本面状况良好,价格就容易出现上行波动,基本面恶化,价格就极有可能出现下滑,因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。目前经济基本面较好,高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征,因此很自然地出现房地产价格的上行波动,但反过来看,在当前状况下,增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大,必要的经济调整已经开始。目前总体物价存在上涨压力,中央 *** 承受着巨大的压力以抵御人民币增值,在当前的通胀状况中,至少还要新增加两个因素:一是劳动力成本上升,二是房地产价格上涨。在这样的状况下,房地产价格的上行波动不大可能持续太久,而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。房地产价格和经济基本面之间的正相关,形成的是动态均衡的关系,就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动,反过来后者也将影响到前者。如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系,经济基本面势必发生与之相适应的变化,这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。但是如果这种均衡关系缺乏真实基础,就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的,那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标,给出的是错误的市场信号,虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实,而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力,也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到2020年基本实现“全面小康”,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面,原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测,到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。但潜在需求不是现实需求,这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。城市化进程的快速推进,将极大推动房地产价格的上行波动,其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。但城市化进程是一种综合性过程,它因时因地因人而发生变化,经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果,就是说城市化并非总是持续上升的过程,在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势,即在形成积聚的同时也不断地形成分散,从经济......目前影响房地产市场的几个重要因素 8875580白丁房地产价格的形成和涨落,与诸多的社会因素、经济因素有关。这些因素对房地产价格的影响程度虽然不尽相同,但却形成了一种共同影响价格的合力。一般情况下,人们在购买时,往往考虑最多的是房地产能束升值的问题,包括房地产价格和租金价格的上升。针对上述问题笔者在从事实际房地产价格管理工作的经过学习和调研,认为影响房地产升值的主要因素有以下几个方面。一、交通状况。影响房地产价格最显著的因素是地段,决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。修一条合格宽阔的道路,可以使不好的地段变成好的地段,相应的房地产价格自然也就直线上升。购买者在购买前要仔细研究城市规划方案,研究城市的基础建设情况,积极寻找房地产升值的关键因素。能否使所拟购房地产升值的关键问题,是要掌握好投资的时机。投资过早,资金可能被压死;投资过晚,可能丧失升值空间。二、周边环境。主要包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境的改善都会使房地产升值。房地产能否升值的关键总是研究城市规划、了解各种环境、适时投资。三、物业管理。以提交为目的购买房地产更应关注物业管理。这个问题直接关系到能否升值的可能性,应用好这一因素的关键是在购买房地产时,应将物来管理公司的资质、信誉和服务水平重点考察,还要研究拟购房地产所在小区是否形成规模,就近和年东胜地区的开 *** 况而言,形成规模的小区就有升值的可能。四、社区背景。每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在这样一个知识经济时代,文化层次越高的社区房地产越具有升值的可能。五、配套设施。不出小区就能够解决所有的生活问题,是现代中国小区模式的最高标准。小区内的配套设施越是齐全,房地产升值的潜力越大,配套完善的过程,就是房地产的升值过程。六、房产质量。房地产价值的高低,首先取决于房地产内的价值量的大小。一般情况下,房地产商品的设计标准和建造质量越高,它的价格就越大,相应其价格就越高。随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提高到重要议事日程上来。宽带网络,环保节能,智能化供水、供电、供热、保安等设施,为房地产升值提供了较大空间,房地产的品质越来越高、质量、科技水平等,切记不要购买“过时”房产。七、供求状况。市场供求状况对房地产价格的基本制约作用非常重要,购买者要熟悉价格规律的还要掌握供求状况以及市场竞争对价格的影响。八、期房合约。投资期房具有很大的风险,投资者要慎而又慎。但一般说来,风险越大收益也大;如果能够合理地应用好期房合约的话,应该可以获得比较理想的回报。九、经济周期。这是一个很难掌握的问题,我国经济向上发展的空间很大,如果能够准确利用经济周期进行房地产投资,也可以使房地产升值。房地产的市场供给、需求的影响因素,并简要分析。 影响房地产市场供给的因素 1.可以供给城市使用的土地的数量城市房地产的供给能力,首先决定于能够供给城市使用的土地数量。由于土地是一处稀缺资源,因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总是有限的。在一定的历史时期内,一个国家究竟能够把多少土地提供给城市使用,这决定于经济发展的水平、房地产本身发展的水平以及旧城改造的速度等。一个国家经济发展的水平越高,特别是它的农业生产力越高,它能够提供城市的粮食越多,它能够提供给城市使用的土地也就越多。这也就是说,农业劳动的生产力越高,它就可以用较少的土地生产更多粮食,就可以把更多的土地提供给城市使用。所以这里涉及到国民经济中一、二、三产业之间的关系。 由于中国人多地少,人地矛盾十分尖锐,从而较大地制约了城市土地的供给。 2.房地产的市场价格房地产价格是影响房地产供给的一个重要因素。房地产的供给与其他商品的供给一样,房地产价格越高,房地产的供给也就越大。房地产供给价格弹性虽然小于一般工业品,但是随着价格的波动,房地产供给还是会发生相应的变化的。由于房地产供给的滞后性,房地产价格的上涨,并不一定马上表现为房地产供给的增多,但它会表现为在房地产一、二级市场上对于土地需求的增长,只有在一个生产周期完成后,才会在房地产市场上表现为房地产供给的增多。由于房地产市场信息不充分的特性,价格信号对于市场供给关系的反映也是滞后的。在房地产市场供大于求的情况下,房地产价格下调也有一个过程。不管怎样,房地产市场价格始终是影响房地产市场供给的一个重要因素。 3.国家政策的影响国家对房地产的调控政策,在土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等方面对房地产市场供给有着重要的影响作用。 影响需求的因素包括:1.价格水平 2.国民收入水平,包括企业收入状况、居民收入、财政收入、房地产需求的收入弹性 3.宏观政策 主要有住房政策、财政政策和货币政策 4.对未来的预期 影响供给的因素包括:1.价格因素 2.开发成本 3.政策因素 4.对未来的预期房地产企业拿到地时主要影响因素是什么 通常在拿地前,会做一个市场调查报告和一个可行性分析研究报告 。市调报告是从市场的角度判断这个项目做什么产品合适,能不能卖,卖给谁,卖什么价格,预计什么时间卖完等。可研报告要比市调报告更深入一些,有的公司只做到市调报告阶段。可研主要依据数据,判断投资收益情况,结合公司自身的发展规划和资金情况,进行是否可以拿地,在什么价位上拿地的判断。您问的问题,不是拿到地时,应该是拿地时。影响或需要重点关注的主要因素包括:当地楼市情况。在建量、存量、去化情况、价格、产品情况当地区域的政治、经济、人口情况。有没有涉及项目的相关特殊政策,经济处于什么发展阶段,支柱产业是什么,人口基数,人口是否是正增长等地块的规划指标。这个很重要,决定了将来做什么产品,容积率、限高、绿化率、商业占比等等地块现状。一级开发是否完成,是否有遗留问题,市政配套情况,地块具体情况,地块四至特点等等。开发商的资金情况。这个也是需要考虑的,合理设置竞拍上限。其它还有很多需要关注的,不一一列举,希望对您有所帮助。当前政策对房地产市场影响 房地产新政的实施效果,需用时间检验。据近几日媒体对房地产市场的调查,房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房价上涨过快的城市房地产市场已经有所反应,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深功二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央 *** 抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,引导市场主体行为发生变化,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,市场热度开始消退,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。可以预测,随着新政的逐步落实,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落,其中房价上涨过快的城市,房价回落的幅度越大。

房地产行业的研究背景

从投资经营的角度讲:1)了解房地产、税费、金融、管理等相关政策;

2)了解市场的供给情况,锁定可能目标;

3)了解市场价格、产品需求特征和目标客户特征;

4)为投资决策、项目策划定位、规划设计、投资开发建设、项目销售提供依据。

房地产行业国外研究现状

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

影响房地产行业的宏观因素

房地产投资的影响因素,其实在我们这里影响房地产投资的因素较多,主要有经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法规、技术因素等。(1)经济因素。影响房地产投资的经济因素主要有宏观经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等。 一个国家或某一地区的经济处于稳步快速发展时期时,将对零售商业中心、写字楼、住宅、厂房和各种文娱设施的需求增加,房地产投资就会愈加活跃。居民的储蓄多、消费水平高,相应的就会在绝对数量上增加对房地产的消费,给房地产投资带来巨大的投资需求。财政收支情况良好,金融市场繁荣,房地产投资者会比较容易获得投资资金,从而促进房地产投资。

(2)社会因素。影响房地产投资的社会因素主要有社会秩序、城市化水平、人口水平等。社会秩序包括当地社会的稳定性、安全性,当地居民对本地经济发展的参与感。城市化意味着人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,从而带动房地产投资的增加。每个人都需要一定的生活空间,随着人口的不断增长,必然会增加对房地产的需求,使得房地产价格上扬,进而刺激房地产投资。

(3)政治和行政因素。影响房地产投资的政治和行政因素主要有政治局势、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。一个国家或某一地区政局稳定,奉行连续的有利于经济发展的政策,就会吸引很多国内外投资者投资于房地产,促进房地产业的发展。

由于行政隶属变更,如将某个非建制镇升格为建制镇,或将某个市由原来的较低级别升格为较高级别,无疑会促使该地区的房地产价格上涨,从而促进房地产投资。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划等法律规范对房地产投资都有很大的影响,特别是城市规划对房地产用途、建筑高度、容积率等的规定对投资的影响非常大。

(4)政策法律因素。影响房地产投资的政策因素主要是土地、房产政策和房地产金融政策。随着我国土地制度和住房制度改革的不断深化,使得房地产作为商品进入市场,保证了房地产投资具有较高的利润,从而会吸引大量投资。金融政策、贷款政策对房地产投资有很大影响。因为房地产投资中的很大一部分来自贷款,贷款利率的高低对房地产投资的收益具有非常重要的影响。

有关房地产的税收政策对房地产投资的影响也非常大,房地产开发投资方面的税收政策合理,就会使得房地产投资增加,反之减少。法律方面,影响因素主要是土地和房地产以及投资的相关法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。相关的法律越完善、法制越稳定、执法越公正,对房地产投资的促进作用也就越大。

(5)技术因素。影响房地产的技术因素主要包括施工技术、房屋装修技术等。良好的施工技术能够保证房地产物质实体的高质量,对于房地产投资是非常有利的。房屋的装修技术好也是房地产价值增值的有效影响因素。

影响房地产行业的因素有哪些

.(1)影响房价因素有:①价值决定价格。生产资料价格上涨导致房地产成本增加。②供求关系影响价格。旧城、旧村改造,城市新就业劳动力的增加导致购房需求不断增加;人们收入水平提高,购买力上升,导致房价上涨。()③其他因素的影响。住房贷款利率的下调;一些房产商人为的炒作;人们“买涨不买跌”的消费心理等(2)①对人们生活的影响:房地产价格回落,意味着人们购房成本下降,可以提高人们的生活水平和生活质量。②对房地产企业的影响:调节生产,一些企业转而生产其他产品,促使房地产企业优胜劣态(分);提高劳动生产率,促使企业加强管理,降低成本,提高竞争力();不断创新,开发出更多的适合消费者需要的房产品()。

房地产行业积极因素研究(房地产行业的研究背景)的问题分享结束啦,以上的文章解决了您的问题吗?欢迎您下次再来哦!