房地产行业人员结构（房地产行业结算员）

房地产行业人员结构（房地产行业结算员），老铁们想知道有关这个问题的分析和解答吗，相信你通过以下的文章内容就会有更深入的了解，那么接下来就跟着我们的小编一起看看吧。

房地产行业人员结构（房地产行业结算员）

房地产行业作为现代社会中不可或缺的产业之一，其运营涉及众多领域和环节，需要大量专业人员的配合和支持。房地产行业结算员扮演着至关重要的角色。

房地产结算员主要负责房地产交易中的金钱与权益的结算事宜。他们负责确保购房者和卖方之间的支付流程畅通无阻，并及时、准确地处理相关的文件和资金。他们必须全面了解房地产交易的相关法律法规，掌握各种文件的填写要求和审查流程，以确保交易的合法性和安全性。他们还需要与各种金融机构和相关部门保持良好的合作关系，以便顺利完成交易。

房地产结算员的工作还包括处理购房者和卖方之间的分期付款安排、贷款申请和审批、抵押登记等相关事务。这需要他们具备较强的金融知识背景，以便为购房者提供准确的贷款信息和建议，并与银行和金融机构协商贷款条件。房地产结算员还需要具备良好的沟通能力和协调能力，以便与购房者、卖方、银行和相关部门保持良好的沟通和协调。

随着信息技术的快速发展，房地产结算员还需要具备一定的IT技能，以便操作相关的结算软件和系统，提高工作效率和准确性。他们还需要及时掌握和应用新的结算法规和流程，以适应行业的变化和发展。

房地产行业结算员在房地产交易中发挥着不可或缺的作用。他们通过高效的工作和专业的知识，确保房地产交易的安全、合法和顺利进行。他们的工作不仅关乎购房者和卖方的利益，也关系到整个房地产行业的稳定和发展。房地产结算员的角色必不可少，在未来的发展中将继续发挥重要作用。

房地产行业人员结构（房地产行业结算员）

大家好，我是本次live的主讲人，很高兴大家进入我的live，听我的分享，相信进来听分享的人都是对房地产公司比较感兴趣或者是想进房地产公司上班的人士。的确对于从事工程造价人员来说，几乎所有人的最终目标都是进入房地产公司，因为相比施工单位或者事务所，它的收入更高、上班时间更为固定，没有太多加班，福利待遇较好。几年前，如果进入房地产公司上班的，那么现在至少有两套以上房产。比如从我们公司来看，70后的基层员工至少两套以上，70后部门经理等中层，至少三套以上房产，特别是70后，那一批人正好赶上房地产快速发展的红利期，所以他们基本都是靠个人努力，积累的财富。 现在虽然房地产走过了高速发展的黄金期，但是房地产依然是靠前的行业，在房地产工作，收入待遇等依然在中上等，而且有很多隐形的福利，比如内部买房有折扣，购房概率更高、圈子消息更灵通等等。 所以对于有实力想跳槽到房地产公司的，趁这金三银四跳槽季，各大房地产公司在招聘，抓紧住机会，通过本次live可以提前了解甲方造价师的工作有哪些？增加求职的概率。】 对于刚毕业的职业小白来说，也不要着急，通过听此次课程，可了解职业该如何规划，今后才能顺利进入房地产公司？ 另外针对那些目前在犹豫要不要转造价的同学，通过本次课程，也可以清楚的了解造价师的工作，看自己是否喜欢这样的工作，以帮助自己决定是否入这一行？ 那么接下来就开始今天的课程吧，本次live主要分六小节，分别是： 1.甲方造价师的主要工作有哪些？ 2.甲方造价师应该具备哪些素质？ 3.造价师需要和其它哪些部门打交道？ 4.相比施工单位、事务所，甲方的优势有哪些？ 5.如何通过职业规划，顺利进入甲方？ 6.问答环节。 好，让我们先进入第一小节， 首先来看看最近各大房地产招聘简章中关于造价师职位的描述： 保利地产-造价师岗位职责 1.协调事务所与施工单位核对预算 2.根据合同做好工程变更与签证评估，并且评估违约索赔费用； 3.编制土建、园林、市政、装修等项目成本测算，准确全面预测成本； 4.编制招标工程量清单、招标控制价，做好造价比对分析、为公司定标提供造价依据； 5.对分管项目的材料或分项工程发布限价单，复核乙方申报的甲供材； 新城地产-造价师岗位指责 1. 负责项目预算的编制工作； 2. 参与选择项目合适的分供方和资源； 3.负责项目成本分析；核算工程量；招标文件审核和商务谈判；洽商变更索赔的审核；工程中期付款审批；工程结算审核等所有成本相关的工作； 4. 负责项目动态成本回顾及调整、管控、优化项目成本； 5. 及时、准确审核项目工程进度款、变更、签证，保证项目顺利实施； 6. 负责项目结算及分供方评价。 从以上两家地产公司以及结合目前自己公司的情况，总结出造价师的工作主要有以下几个方面： 1.配合完成项目估算与项目概算； 虽然估算与概算不一定是成本合约部主要负责的工作，但是作为对项目全过程的把控，前期造价师也需要介入。】 2.招投标方面的工作： 根据招投标法相关规定，项目可采用公开招标、邀请招标或者直接委托，但是对于大部分地产公司来说，大多采用邀请招标方式。 下面所说的主要是公司内部邀请招标，造价师的工作： 1.入围单位的筛选。 在甲方，对于供应商的选择是比较重要的，特别是对新合作单位的选择，一般公司都会有一套专门的考察制度，因为选择一个好的施工单位很重要，所以前期需对新单位进行全方位的考察，比如看公司的注册资金、年营业额、资质情况、财务状况、有无不良记录、已往工程业绩，项目经理情况等等，同时也需要去项目现场实际查看，或者通过侧面打听口碑如何。 根据实际考察情况，选择项目招标入围单位，因为我们公司设有专门的招标委员会，所以需要上会，向委员们汇报后方可确定。当然每个房地产公司流程也不尽相同。】 2.招标文件的编制 一般地产公司都有一套自己的招标文件模版，根据实际招标项目进行修改，比如招土建总包与招园林景观，里面很多内容肯定是不一样的，但是通用条款等大部分内容是相同的。 招标文件还包含工程量清单，工程量清单一般是委托事务所来编制的，一般一个项目启动时，先通过邀请招标，确定好一家咨询单位负责项目的造价咨询工作，但是也有些房地产公司是造价师自己编制的。 我们公司造价师虽然不用亲自编清单，但是相关工作还是挺多的，比如清单的复核，对其中的工程量，特征描述、清单子目是否漏项进行检查，这也是考验造价师基本功的一个地方。所以在甲方招到好的咨询单位很重要，如果事务所的水平高，就可以减轻造价师的很多工作量，造价师可以将精力放在其它地方，比如招标文件的打磨，合同条款的研究以及施工界面划分、材料品牌约定等方面。 招标过程，工作要求很细，因为只要哪里疏忽了，就会发生施工后的扯皮或者签证索赔等情况。】 3.定标与合同起草签订 招标文件发出去后，等待的就是定标与签订合同了。 这一阶段相对不是很难，主要是分析各投标单位的报价情况，报价是否合理，有无不平衡报价，投标时有没有修改清单工程量等问题，将分析结果作为评标定标的依据。 至于评标确定哪一家中标，每个地产公司有相关的评标制度，我们公司是由招标委员会，根据评分细则打分确定。 确定中标单位之前，可能还需要进行商务谈判，对于总价的让利、报价不合理部分修正、合同条款等方面进行洽商。 确定完中标单位，接下来就是签订合同了。 合同条款的约定很重要，除了满足合同法等相关法律法规外，合同约定越细越好。 与招标文件一样，一般地产公司都有自己的合同模版，作为招标文件的一部分。 招投标方面的工作主要包含入围单位的选择、招标文件、清单编制、商务谈判、合同签订等方面工作，当然在这过程当中也有一些零碎的工作，比如保证金的交纳、答疑、陪同施工单位踏勘现场等。】 3.施工阶段的主要工作： 进入施工阶段，造价师的主要工作是签证、核价的审核，这也是过程把控成本的一个方面，造价师除了需与施工单位核对确定合理造价外，也须时刻关注签证核价对于成本的影响。 施工过程还有一项工作就是关于施工单位的付款审核，这个没有什么难度，只要根据合同约定的付款方式来就可以了。 4.竣工验收后的结算审核。 项目结算是比较重要且占用时间精力比较多的工作，有的地产公司专门设有一个结算审核部门。在我们公司，虽然结算是委托事务所负责审核，但是其结果需要甲方造价师进行确认，而且我们公司设有审计管理部，需要接受他们的二次复审，所以中间有大量的沟通协调工作，有时也需要一次次去现场进行计量。 结算之所以耗时耗力，也是它是把控成本的最后一道关。 5.全过程成本把控 成本是甲方最为关注的，特别是目前房地产进入白银时代，结束了粗放式的发展，各大开发商越来越重视项目开发成本，这也是造价师体现价值的时候。 房地产公司关于项目成本涵盖前期费用、工程主体成本、营销费用、管理费、财务费用等等。 作为甲方造价师核心工作就是把控项目动态成本，在方案设计阶段就介入项目成本的把控，优化设计方案，因为设计阶段其实是影响成本最大的方面，招标阶段、施工过程以及结算阶段也是成本控制的关键环节。】 6.供方管理方面工作 对于供方的管理也是造价师的工作之一。 对于房地产来说，寻找优质供应商是很重要的，因为合作单位的好坏直接影响项目开发，所以地产公司都会定期对合作单位进行评价，淘汰掉不合格供房单位，建立自己的合作供方库或者签订战略合作协议。 最后总结一下本小节所说的主要内容，在甲方造价师的主要工作是 招投标阶段：入围单位的筛选，招标文件起草、商务谈判、合同签订； 施工过程阶段： 签证核价的复核、付款审批； 工程竣工后的结算审核，以及供方管理、全过程成本把控等工作。 当然在不同的地产公司，根据公司性质造价师的工作内容会有所区别， 比如有的地产公司招标与造价是分两个部门的，造价师并不参与以上所说的所有工作，在 我们公司成本合约部负责项目从招标至竣工结算以及供房管理、成本控制等所有工作。】 同样，首先我们还是先来看两个地产公司的招聘要求： 1.新城地产-岗位要求 1、工程/造价等相关专业本科及以上学历； 2、5年以上相关工作经验； 3、熟悉定额及其配套文件、具有工程建设造价管理经验，能够独立完成成本分解和实施； 4、完整地经历过项目的前期预算、过程跟踪、结算等项目成本全过程经历； 5、熟练操作电脑、掌握至少两种预（结）算专业软件及相关应用软件； 6、具备标杆房企项目成本管理工作经验的优先； 7、抗压、承受能力强，能接受单休优先。 2.华润公司-岗位要求： 1、27-37岁，工程造价、建筑工程等相关专业本科及以上学历，5年以上相关工作经验； 2、熟悉成本管理模式、工作程序，熟悉土建、装修、市政、修缮等相关施工工艺与操作流程；熟悉相关定额、国家、地方法规及相关规定，了解市场造价行情； 3、具备一定的语言表达、协调沟通能力，熟练使用办公软件及工程造价的计量、套价等相关软件； 4、完整商业项目经验、中级职称、注册造价师优先。】 从以上两个招聘要求可以看出房地产公司造价师不但需要专业方面能力，也需要成本管理以及综合能力素质，对于硬件也有一定要求，比如学历、证书等。 下面具体说说造价师都应具备哪些能力。 1.首先专业方面的能力，比如识图算量、熟悉清单规范、定额、材料市场价、施工工艺，掌握CAD、未来、广联达等相关软件。 虽然在房地产公司算量的机会少，像清单编制与结算基本都委托给事务所做，但是施工过程中的签证、核价还是需要造价人员亲自办理的，如果连最基本的图纸或者套价都不会，也是说不过去的，而且清单编制与结算的成果文件是需要甲方造价师进行复核的，这也是对于造价师的一个水平的要求，如果水平一般，怎么能发现其中的问题呢！现在市场上事务所的水平也参差不平，即使是同一家事务所，不同的人，水平也不同。 所以在甲方做造价工程师首先业务水平要过硬，要能发现事务所提供的成果文件中的问题。 除了专业方面的能力外，造价师还具备沟通协调能力、目标分解能力、谈判能力、抗压能力等综合素质。】 因为甲方造价师偏管理性质，相对事务所及施工单位，沟通协调的方面较多，比如下面会提到与工程部、设计部、审计管理部的沟通协调，以及与领导的工作汇报等等。 谈判能力主要是在商务谈判、结算阶段。谈判技巧的高低也直接影响着造价的多少。 抗压能力就不用说了，不管在哪里，都需要承担一定的职业压力，都会遇到一些一时解决不了的问题。在甲方也有很多压力源，比如招标时间很紧，项目催着要确定单位，又比如领导马上要一个项目的成本测算啊等等。 最后还是来对于地产公司造价师的能力要求是 专业知识过硬，具备成本知识以及其它综合方面能力。 当然在招聘时也有一些限制性条件，比如年龄的限制，一般房地产公司招聘要求是35岁以下人士，条件放宽一点是40岁以下。 除此之外还有对学历的要求，造价师证书的要求、有无相关地产公司经验等等，门槛还是比较高的。】 在房地产公司，造价师最常打交道的部门是设计与工程部，这三个部门也常被称为兄弟部门，除此以外，因为项目的计划安排，也会与运营部有所接触。当然如果公司设置了审计管理部，那么与审计管理部的关系也是密不可分的。 下面首先说说与设计部的关系，与设计部打交道最多的几个方面是： 1.图纸、2、样品、3.成本控制、4.项目推进安排。 关于第一点，设计部负责提供图纸，但是在甲方，设计部也不是自己画图，就像合约部不自己编制清单一样，都是委托乙方来做，设计部是委托专业的设计院来出图，但是目前设计院的质量也参差不齐，如果再遇到二传手的设计部同事，那么就苦了合约部的人了，因为很多时候，很多问题都是在清单编制时才发现的，比如图纸深化不够，没有节点图，或者两个不同地方注明的做法或者材质不同，这就需要合约部与设计部相关人员对接，沟通图纸方面的问题。 合约部除了因为图纸与设计部打交道外，在招标时，样品也需要设计部来确认，因为设计部最清楚项目做成的质量与标准，为了把控乙供材的质量与效果，招标时，需要设计部提供相关样品供乙方参照来提供。】 另外关于成本的控制其实最好提前至设计阶段就介入，在方案设计时，成本合约部就应该参与进来，对于各方案的成本估算、方案优选、成本把控等方面提供相关意见。这也是造价师能力体现的一方面。所以一个实力强的造价师不但会最基础的专业知识，对于各种材质、施工工艺的成本意识也要强，这样才能在方案设计阶段，更好的把控成本。 造价师与设计部对接的另一项工作是根据项目建设节点，催要图纸。 几乎所有房地产公司都会设置一个运营部进行项目的计划安排与推进，而在排招标计划时，前置条件就是提供设计图纸。 比如某个项目要求10.1进场，那么运营部在进行计划倒排时，要求合约部9.30就要与施工单位签订合同，那空出招标所需的时间，就会要求设计部比如6.30左右提供图纸 所以总结下来，与设计部需要对接的方面一是图纸二是成本三是样品。】 造价师与另一个兄弟部门工程部的关系也很密切，因为不管是施工过程还是结算阶段都需要两个部门的相互配合，那与工程部之间对接的主要工作是合同的执行，比如条款的解释，清单包含内容以及变更签证商务型洽商等等。 工程、设计以及合约其实都是项目一条线上的部门，比如启动某一项目，工程部首先根据公司节点要求，提出施工单位的确定时间，合约部根据招标周期，倒排图纸需要提供时间，设计部根据合约部的时间要求，安排他们的设计任务，所以这三个部门是环环相扣的。 如果地产公司内部设置了审计部、那么与审计管理部的关系也很密切。 我们公司是设有审计管理部的，权限是整个公司包括子公司的审计，所以我们成本合约部也在他们的审计范围，而且重点是审核我们部门，审计范围从招标前的单位筛选到施工结束后的结算审核全过程参与，所以他也是我们造价师常打交道的部门。 但是与设计以及工程相比，与审计管理部的矛盾是比较突出的，常常为了“钱”而对立，当然这个不是同事之间的私人恩怨，而是两个部门的出发点不同。这个这里就不多说了，说了多是泪啊。】 很多与我们打交道的施工单位或者事务所的人，无一不想进房地产公司的，包括知乎上也有很多同行，大家都觉得地产公司比较好，想跳槽到房地产公司来，那么房地产公司相比施工单位以及事务所好在什么地方呢？ 我总结了一下，觉得主要有以下几个方面： 1.待遇好、工资高 相对而言，在甲方工资待遇是比较高的，原因很简单啊，房地产公司赚的钱更多，所以有实力给更高的待遇，比如实力相当的造价师，在施工单位或事务所年薪10万，但是在房地产公司很有可能是十五万，即使是在房地产行业，不同的公司，待遇也是不一样的，大公司普边待遇较高，小地产公司相对低一些，这也是跟公司盈利多少有关系的。 2.专业领域层次更高 在甲方除了最基础的专业知识，对于整个项目的成本体系也必须了解，并能够根据以往经验及数据，能够快速的测算某一个项目的成本，所以能力要求更高。而且在甲方造价师偏向管理方面，所以需要更多的综合管理能力。 3.上班时间、地点较为固定，能够兼顾家庭 这个是很多施工单位人员之所以想跳槽的原因所在。因为在甲方，相对施工单位及事务所，加班是较少的，而且上班地点是固定的，不需要跟着项目走，这对于已成家的人员是很有利的，在知乎上收到很多好友的提问，很多都是关于上班离家远，不能兼顾家庭而犹豫是否要辞职的。这也是想去甲方一个很重要的考虑因素。】 4.上班环境更好 一般地产公司都有自己的办公楼，或办公大厦，办公环境更高大上一些。但是像事务所或者小的施工单位都是租赁的办公场所，环境肯定是不如地产公司的。 5.伙食更好 房企们的高薪资还不是留住人的唯一武器？美味的伙食才是秘密武器…… 比如万科、恒大地产： 万科的食堂叫"万巴克"：三大菜系健康搭配，堪称万科星巴克！“万巴克食堂”每年都会定期举办“万巴克厨神争霸赛”，让各大菜系的大厨一展身手，同时丰富“万巴克食堂”的菜式。 恒大中心5楼的恒大集团员工餐厅，各种食品全程免费自助任取，还有专门的清真餐岛，听说餐厅都是出自恒大大米、恒大农场。还有无限量恒大冰泉，想喝就喝！ 其它还有很多地产公司伙食都很不错，就不一一列取了，比如雅居乐、华夏幸福等等，如果大家感兴趣可以百度看看。 我们公司也有专门的食堂，八菜中选四种，然后还有银耳汤，花卷等点心。每天菜谱几乎都也不同。这其实也是一种变相的福利待遇。】 6.隐形的好处 当然在房地产公司的最大隐形好处还是购房资格、购房优惠以及行业动态等方面。 比如我们公司开发的楼盘，内部员工可以打9.5折，其它房地产公司也同样有相关政策。特别是几年前楼市不太景气的时候，很多房地产公司鼓励员工购房，优惠力度也很大，要是那个时候买房的，就赚大了。 所以在甲方，福利待遇是一个方面，但是还有其它许多与我们息息相关的利好因素。/ 此部分主要是针对两类人群，一类是刚毕业的职业小白们；一类是已工作多年，积累一定的工作经验，具备一定专业能力的人群。 针对刚毕业的小白们： 对于刚毕业的造价专业同学，不建议直接进入甲方，因为在甲方通常不用亲自算量或者套价，所以学习造价专业知识的过程会比较慢一些，而且比较浅，毕业生最好是先进入事务所或者施工单位学习几年，积累一定的施工经验，打下扎实的基础，当然刚开始会比较苦，但是熬过来了就是春天。 比如在施工单位做个三五年再跳槽到甲方，当然施工单位按专业分也有很多种，比如土建总包、装饰装修、园林景观、幕墙等。 最好的施工单位是土建总包，知名度越高的越好，这可为后期的跳槽做好准备。因为在总包公司学到的东西最全面，将来的求职面也最广，因为一般房地产公司的土建造价师基本可以涵盖任何专业的造价。 除了土建总包单位外，装饰装修与园林景观也是较为独立的两个专业，有些房地产公司也会招装饰造价工程师或者景观造价师，但是就业面没有土建类的广。】 在刚毕业的几年内，最好确定好专业发展方向，比如是土建、装饰还是景观。如果是土建，那么就去土建总包单位，装饰去装修单位、景观去园林景观单位。 当然也可以选择去事务所，事务所有的也会分专业，比如有专门做土建的，有做装饰的，也有做景观的，但是有的事务所分的不是很细，做土建的也带着做装修与景观。 所以如果条件允许，刚毕业去大的事务所或者大型施工单位都是可以的。当然也不是说毕业后一定不能去甲方，因为很多房地产公司每年都有校招，他们会招一批毕业生进企业培养，成为后期的中坚力量。进入甲方的优势是起点比较高，可以学到更系统的成本体系以及招投标方面的内容，稍不利的是对于专业技术方面的知识学的会比较慢一些。】 2.针对已工作多年，想跳槽到甲方的人士。 现在很多在施工单位或者事务所工作多年的同学，都想跳槽到甲方，这样不但工作更轻松一点，待遇也会更好一些。 从上面两个地产公司的招聘要求来看，需要满足以下几个条件，比如从事造价工作5年以上、有很强的专业能力、有造价工程师证、本科以上学历、有相关地产公司经验，相对门槛较高，如果专业能力过硬，运气较好，能够进入大型地产公司是最好，但是如果一时找不到的话，建议可以先到小一点的开发公司，积累一定的房产工作经验，到时再换大型的地产公司，这样相对概率会大一些。】 问答时间，大家如果有什么问题可以直接发过来，我会一一解答。 虽然我这次live的课程是带你们认识甲方造价师的工作，但是也有很多同学私信我关于职业发展的问题，其实我也不是从事职业规划方面的工作，只能根据自己的经验，说说自己的想法，这里摘录了2个典型的问题与大家共同探讨： 1.你好，我是工程造价专业将要毕业的一名学生，想要问问您，是进入施工单位好呢还是甲方，有一家地产公司给了我两个岗位，一个是分公司的造价岗位还有总部的审计，不知道该怎么决定。 针对这个问题，个人觉得还是在施工单位磨练几年，学到扎实的知识与经验比较好，当然去甲方的起步比较高，但是学习相对比较慢，因为甲方很多基础的工作都是委托事务所来做的，所以学习业务知识速度会慢一些，去施工单位的不好是刚开始比较苦，待遇什么的也没有甲方高，而且施工单位业务量也有区别，即使去施工单位也要去大的土建总包，后期跳到甲方可能性比较大。】 第2个是关于造价专业与设计哪个好？造价的前景是什么？ 其实关于设计与造价哪个好，真没有什么可横向对比的，主要看自己的喜好与擅长，设计偏艺术与感性，当然实际设计工作也挺枯燥与繁琐的，需要整天埋在图纸里。造价是偏理性的，对数字需要一定的敏感性，要能从数字中看出问题。造价工作也枯燥乏味，整天被数字，图纸围绕。 至于造价的前景如何，我的观点是肯定不如前十年，但是也不至于行业消失，找不到工作。只是现在行业整合，很多房地产倒闭，会导致工作岗位减少，但是这个行业仍需要有能力的造价人员，而且要求越来越高。因为在地产高速发展，有利可图的时候，地产公司对成本不是很看重，而现在越来越看重成本，所以要求也越来越高。】 我今天的分享就到这里了，如果大家暂时没有什么问题，我将结束本次课程。 最后感谢大家抽出时间来听我的课，希望通过我的讲述，大家对房地产造价师的工作有一定的了解。谢谢大家。

房地产行业的结算

房产企业会计科目一、房地产会计核算科目设计入门本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值预备。 1001 现金，这个科目就不用多说了，注重他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细1002.01 结算户 下设明细1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证实，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，假如在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。1133 其它应收款 留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。1141 坏账准备，基本不用。1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。2111 应付票据 一般不用。2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相称的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：借：应付账款贷：银行存款借：开发成本贷：应付账款不要简化成借：开发成本货：银行存款[1][2]这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证正确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目猜测回款提供一定的依据。2141 代销商品款不用2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，轻易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。2176 其它应交款 与其它行业与异。2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简朴的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。2301 长期借款 核算银行贷款。3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常气愤，结果两个部门都会挨骂。4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。二、房地产企业资产类会计科目核算（1）现金支取现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供给单位款”两个明细科目。①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商的材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本三、房地产企业负债类会计科目核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时 借：应付账款贷：预付账款补付其余款时 借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资借：现金 贷：银行存款借：应付工资 贷：现金结转代扣款项借：应付工资 贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用——劳动保险费（长期放假员工）贷：应付福利费（医务人员）[1][2]（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费 贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金——房产税——车船使用税——土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金——应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款——教育费附加[1][2]四、房地产企业成本、费用类会计科目核算（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目①开发土地成本费用：借：开发成本——土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本——土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本——配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本——配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本——配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本——房屋开发贷：开发成本——配套设施开发③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备[1][2]⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本——代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本——代建工程贷：开发成本——代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本——代建工程结算成本贷：开发成本——代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本——房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本——房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款[1][2]五、房地产企业损益类会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算①在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款贷：主营业务收入③预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税——应交土地增值税其他应交款——应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税其他应交款——应交教育费附加房地产企业会计科目设置时间:2010-5-14 6:54:07 来源:徽商会计网 作者:richkj 点击次数:1718关键词：房地产 企业 开发成本 会计科目 设置房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。下面将房地产企业主要会计科目设置介绍如下：一、开发成本（一级科目）开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。二、开发产品（一级科目）开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。三、预提费用房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。参考资料：http://www.360doc.com/content/09/0430/15/140782_3324963.shtml赞同34| 评论

房地产行业人员结构

一个体系完整的房地产公司，那么首先它有以下几个部门。

一、策划部。该部门的职位有：策划总监（策划经理）、策划助理、文案策划、销售策划，有时还分前期市场策划、广告策划、销售策划和专门的文案。

目前拥有专门策划部的地产公司并不多，很多都是外频专门的策划代理公司来弥补策划方面的工作。

二、工程部。该部门的职位有：总工程师（总项目经理）、工程部长、甲方代表（驻地工程师）以及办公文员。其中驻地工程师分为土建方向和水暖电配套方向，所需人员较少，根据楼盘大小决定各类工程师个数。

三、技术部（也叫设计部）。该部门有时也叫“总工办”，如果叫总工办的话总工程师就会出现在这个部门。该部门一般是由主管设计方面的副经理领导着零星的懂设计的人员专门审图以及跟设计院打交道，还经常解决施工时的一些技术问题，所以也会有文员和助理。

四、建经部。主管预算的经理、预算员。

五、销售部。销售总监、案场经理、售楼助理、售楼员领班、售楼员（置业顾问）。

不同企业架构不同，但是大致架构如下；

1、财务部（这个必须有）会计出纳财务经理部长总监收款员

2、人力资源部，这个有的分成招聘部，绩效薪酬，人事管理等，也有和行政合并成人事行政部招聘专员经理主管薪酬绩效员工关系经理人事主管经理

3，行政，这个不需要细说

4、成本预算部，土建预算电气预算给排水预算景观预算装修预算，主管部长经理总监

5、规划设计部，建筑设计师结构设计景观设计电气设计装修设计等等，助理主管部长经理总监

6、开发部，有大多数公司同时并入投资部拓展

7、工程部，这个不需要解释，施工员土建工程师项目工程经理工程档案员等等

8、市场营销部，这个比较复杂，不同企业差距巨大

9、运营部，商业地产公司才有

10、招商部，商业地产公司才有

11、配套部，部分企业才有

12、招投标部，

13、采购部

14、总办，部分企业才有

15、董办，上市公司才有

16、后勤部，部分企业才有

17、综合部，部分企业才有

18、党工办，部分企业才有

房地产行业结算

结算收入一般是指一个房地产项目竣工交房后，工程上进行了决算，这个项目的总体结算收入；

而营业收入一般指主营业务收入，即房地产项目已经达到交付条件时，从预收账款转到主营业务收入

销售金额一般是指销售部根据签订了销售合同统计的销售总金额，

预收账款是指房地产项目开始预售后，根据实际收到的钱统计得出的金额

房地产行业交房结算

房地产交付结算发票并不是交房时所开具的发票。

个人建议：

交房时所开具的发票由房地产开发企业进行确认之后，将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红之后才可以继续进行纳税申报，我建议你在生活中一定要拿好发票数据，这样才可以更好的保障你的财产不受影响，对于房地产发票的处理来说。按照我国有关规定，房地产开发企业采取预收款的方式销售自行开发的房地产项目，但是在进行预销售之前应当按照3%的预征税率进行增值税的预缴，这样才可以保证房地产行业的正常交易。

不动产发票是地税部门的发票，专门用于销售房屋、建筑物这些业务使用的，开发商开的，就是不动产发票。二手房是由房地产交易中心开的!销售房屋、建筑物这些行业开的发票，就是不动产发票。二手房有了不动产发票，可以说明已缴纳契税等相关税收。

扩展资料：

新版发票说明：

一、启用时间

2007年2月15日启用，从 3月1日起 ，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》（以下简称《不动产发票》）。

二、发票分类

《不动产发票》按照使用对象不同分为《销售不动产发票（自开）》（以下简称不动产自开发票）和《销售不动产发票（代开）》（以下简称不动产代开发票）两种。不动产自开发票由符合购票条件的纳税人领购和开具；不动产代开发票由税务机关代开，税务机关以外的其他单位不得代开《不动产发票》。

三、发票联次

《不动产发票》为电脑板四联式发票。第一联发票联（付款方付款凭证），第二联办证联（房管部门留存），第三联记账联（收款方记账凭证），第四联存根联（收款方留存），不动产代开发票存根联由代开税务机关留存。

关于本次房地产行业人员结构（房地产行业结算员）的问题分享到这里就结束了，如果解决了您的问题，我们非常高兴。