hello大家好,今天小编来为大家解答以下的问题,房地产行业筹资风险(房地产行业筹资活动),很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧!

房地产行业作为我国经济的重要支柱,发挥着推动经济增长和保障民生的重要作用。在房地产行业的发展过程中,筹资活动所带来的风险也不可忽视。

房地产行业筹资风险(房地产行业筹资活动)

房地产行业的筹资活动通常需要大量的资金投入。开发商需要通过银行贷款或发行债券等方式筹集资金来购置土地、进行房屋建设等工作。由于资金需求量较大,一旦遇到筹资渠道受限、利率上升等问题,可能导致开发商资金链断裂,进而影响房地产项目的推进和交付。

房地产行业的筹资活动还面临着市场风险。随着房地产市场的波动,房价变动将直接影响开发商的销售收入和盈利能力。如果市场出现调整,房地产销售不畅的状况,开发商筹集的资金可能无法及时回笼,从而面临资金周转困难和筹资风险。

政策风险也是房地产行业筹资活动的一大挑战。政府在调控房地产市场时,可能会出台限购政策、调整房贷利率等举措,这些政策的变动将直接影响开发商的筹资能力和房地产项目的可行性。一旦政策紧缩,开发商的资金来源将受到限制,进而增加筹资的难度和风险。

为了降低房地产行业筹资风险,开发商可以多元化筹资渠道,减少对银行贷款的依赖,寻找其他的融资途径。应加强对市场的敏感度,及时适应市场变化,降低市场风险。加强与政府的合作和沟通,密切关注政策变动,做好风险应对工作,也是降低筹资风险的重要途径。

房地产行业的筹资活动带来了一定的风险,但通过合理的风险管理和策略,开发商能够降低风险,保障房地产项目的可持续发展。

房地产行业筹资风险(房地产行业筹资活动)

有以下几种方式可供选择: 一、权益性融资。 可能通过增加注册资本,吸引新的投资者加入,不用支付利息,但会降低原股东的持股比例。 二、发行债券。 如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是:1.股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元,有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元,2.累计债券总额不超过净资产的40%,3.公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息,4.筹资的资金投向符合国家的产业政策,5.债券利息率不得超过国务院限定的利率水平,6.其他条件。 三、从银行或其他金融机构借款。 但在目前的大环境下,小的房地产开发企业从银行借款很难,大房企倒没问题。 四、从基金、信托、其他企业或个人融资。 但这样融资一般利率较高,会加重企业的负担。 希望我的回答对你有所帮助。 我们先来了解下地产项目的整个操作流程,以及实际操作过程中需要的融资节点。 在实际操作中,其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨,导致了土地成本在整个项目中占比非常高,往往一块土地的价格都在10亿元以上,虽然可以分期付款,但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款,会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清,这样的资金支付压力非常大。 在支付完土地款拿到土地证后,就可以开始申请银行的开发贷款了,申请过程中办理其它的三证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)及备案、环评等各项手续。各项手续办理完成及拿到其他三证后,基本上银行贷款也能完成审批。 银行放款后,通过合作的施工企业将开发贷款套取出来,归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款,则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件(正负00,或者结顶,具体看各地政策),就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户,可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期,就这样滚动开发。 从拿地到预售基本控制在1年甚至更短,这就是目前大多数房企开发项目的操作模式,业内称呼为高周转模式,主要代表就是碧桂园。当然也会有个例,但是整体原理基本相同。 对于房企融资,也就两条路可以走,一条就是股权,另一条是债权。 一、股权类融资 通过吸引资金方入股,达到融入资金的目的,但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。 1、直接模式 有实力的个人、企业直接入股,股权现实在项目公司股东的层面。 2、间接模式 个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业,然后再进入项目公司股权。 3、联合开发 也就是业内说的拼盘,一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源,但是资金口碑等方面较弱,那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行,大开发商联合开发的情况也越来越多。 股权类融资模式在实际操作中,联合开发和基金类模式操作比较多,第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外,能够带来一定的其他资源,第一中基本就是财务投资,需要分享利润,一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。 二、债权类融资 1、发行债券 符合条件的企业可以申请发行债券,可以在国内,也可以在境外。目前国内房企发债(主要是公司债)审批极其严格,通过可能较少,为了融资有很多创新,比如购房尾款的ABS,与上下游的基于应收账款的ABS,甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。 境外发债目前大型房企用的比较多,最近一笔就在昨天,是华夏幸福发行的,中小房企这个渠道几乎没有机会。 2、银行 银行目前主要针对的是房地产开发贷款,必要条件就是四证齐全。 原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款,目前已被监管卡死。 另外在银行,房企还有借道融资的模式,用集团内其他的经营型企业(贸易公司)作为借款人,用第三方土地或者未售房产抵押借款,款项再集团调拨使用,一般会去支付土地款。 还有一种就是目前比较多的,用商业承兑汇票融资,直接开票给施工企业,施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现,占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多,也不仅限于银行,因为银行的额度不好审批,目前还有其他的渠道,比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。 3、信托 信托公司目前基本只能操作开发贷款,发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性,但是主流监管意见是不能做土地前融。 4、 社会 资金 这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业(目前主要出资金的是国企)、上市公司等等。 操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金(假股真债模式)。 还有一种是房地产销售公司兜底,它会和房企签订一个协议,包销一定价值的房产,享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司,做下网签,但是不过户。销售公司销售一套,更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售,利润最大化,房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。 总结 整体来看,目前在土地款融资阶段,由于银行信托等渠道受限,主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资(含假股真债),这阶段的融资成本比较高,目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间,各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资,优质房企集中在银行,偏弱的主要在信托,银行的成本基本在6%-8%之间,信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业,让对方垫资,在实现销售后再支付,甚至用商票支付。 房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业,资金成本也很好。可以说,房地产的核心竞争力就体现在资金实力上,有没有足够多的钱,能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。 一般企业能用到的融资方式,房地产企业自然也都会采用,比如。股权融资,通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求,上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪,所以房地产最需要的反而是借助上市,增加公司的名气和行业地位,以便在融资方面更有优势。 还有债券融资。对房地产企业非常普遍,房地产企业不仅在国内发债,还会在国外发债,甚至有分析师说,目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面,为了降低融资成本,房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式,1年期的短期融券滚动是用,结合3-5年的长期的债券,既能满足降低资金风险,也能减少资金成本。 还有银行贷款,房企的资金量大,也是银行的大客户,不过银行在房贷时,会评估房地产公司的信贷情况,会很看重销售总量、行业排名等一些指标,这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧,做大了才能有更多的资源。做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作,是2020年的“开门红”,打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看,世茂应该是占尽了优势,福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机,不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。 房地产行业是典型的资产负债率很高的行业,对公司来说是有很高的杠杆,对企业老板来说,则也意味着很大的财务风险。 针对房地产行业如何进行融资?这个问题,我的观点如下: 第一,这个问题提的相当好,我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段(往往是三个阶段:A,没拿到《国有土地使用权证》之前;B,拿到《国有土地使用权证》之后;C,拿到《商品房预售许可证》之时),实现不同的融资方式。 第二,如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段,没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式,通称“股权融资”。 第三,如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款,以实现融资的目的。 第四,地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷,实现融资的目的。 第五,如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》,就可以通过楼盘营销代理公司,通过内部认购,或者蓄客期,或者开盘,实现销售收益,实现地产项目一期和二期资金滚动开发,达到融资的目的。 第六,当然作为一家正规的房地产开发公司,在融资的时候必备核心资料: A,项目介绍PPT。 B,项目《融资计划方案》。 C,项目《规划设计方案文本》。 房地产融资是所有行业(金融业除外)融资当中融资总金额最大,融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:1、以公司为中心的融资;2、以项目为中心的融资。在此以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,这边暂不讨论。民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围,都不是正规路子。 以下是常见的一些融资品种: 按照分类一点点阐述,不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考,从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。 房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地,中期建设,以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。 好,假设我现在是一家公司,完成了初期的野蛮生长和初期累积,公司也规范化一些,银行愿意借我们一些钱。手中有块土地,手续完备了,但是手中钱不够,项目资金链上需要一些杠杆,帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。 我们知道,开发贷的提供者是银行,对于资质差一点的公司,银行会认为公司的承担能力不足,拒绝公司的申请。这个时候,公司也可以去找信托成立一个信托计划,或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多,监管措施也差不多,但是价格会比银行贷款贵很多,这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金,也可以找银行募集资金,各位在私人银行买到的信托产品,来源就是这种。 当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷,公司应在全国TOP500以内。 STAGE 2本来这种融资很合理,但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊!如火如荼啊!地价越来越贵了啊!地价占了整个项目50%啊!付完了地价,要很长一段时间才能达到“432”的条件。开发贷又只能用于工程开发建设,付给工程方,不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来,产生了巨大的资金占用,老板们心理阴影面积越来越大。 怎么办?没有关系,有“拿地融资”,或“明股实债”。在2012年的时候,这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品,所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿,当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是,以投资的名义,绕过了“432”的合规要求,通常项目公司获得土地的90天内,直接塞给项目公司,而非直接支付给工程方。这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太比开发贷好用太多,金融机构也自然多收几个点费用。到了后期,招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业,拍地的钱没有给,没有太多沉默成本。拍到地以后,自己掏30%-40%,金融机构掏剩下的。如果快周转做项目,那么ROE回报真的高得不得了。 如果一家企业能够获得前端融资,那么恭喜你,你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。 土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净,是拆迁留下来的,怎么办?银行可以提供拆迁贷款,用途是支付拆迁补偿款,前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额,是政府支持的。拆迁之后,成为净地,四证齐全了,就可以拿开发贷了。再高级的做法,企业可以以拆迁贷为标的,做成“理财直融”,相当于把这个东西做成一个债券,在银行间交易商协会卖。 当开发商拿到了预售证,于是就开始使劲浑身解数,各种广告出击卖房子啦!这个时候银行会提供按揭贷款,虽然不是直接给开发商,但是由于按揭投放了,开发商才能回款到账上,房子才算真正卖出去了,所以按揭事实上对开发商非常非常重要,整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。 如果这个开发商开发的是商业地产,那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义,这个项目由于未来会有源源不断的现金流入,比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况,折个现,公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金,没有太多限制,非常好用。在证券市场,开发商也可以发行ABS,CMBS等债券,把钱套现出来。 STAGE 3多干几个项目之后,企业就上了一定的规模。这个时候,很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场,那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金,随企业用。IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作,在资本市场上有了评级,公司可以比较顺利的以主体进行融资。(IPO不是公司发债的必然条件,非上市公司做私募债也多,但终归不如上市公司容易) IPO之后,企业要干两个事情,一是做银团,二是发债。对于银团,主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后,可以找很多外资银行做银团贷款,境外银团贷款批额度不批产品种类,很好用的,唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内,当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入,是鼓励公司借外债的。对于公司来说,借外债需要解决两个问题,一是钱怎么还,第二是当前人民币的贬值预期。 关于发债,境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的,用途很方便。境外的发债市场发展了很多年,非常成熟,但国内确实最近才发生的事情,转折点是2014年9月。在国内,境内发债的渠道有两个,银行间交易商协会,发出来的叫中票短融等;另一个是交易所,发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道,曾经只有商业地产是可以发债的,不过商业地产的要求很高,住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过,价格挺高。公司债方面如同IPO,是审批制,发行也受一定的限制。在2014年9月,交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间,开发商们是那个激动啊!要知道,发了中票后,就可以发永续债,就可以发短融,就可以发超短融,不停的旧债换新债,那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起,在12月底万科发了首单中票,价格4.7,保利发了个4.8,一下把价格江夏区了。在当时,银行基准利率可是6呢。随后,央行不断降息,市场资金泛滥,出现了资产荒,发债的价格进入了3字头。可以说,2016年房地产大市,和资金便宜有很大的关系。 还有一个BUG类型的债种:永续债。这种债由于没有期限,依靠的是不断上升的利率逼企业还款,因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱,账上的负债比率越低,这不,负债没增长,净资产增加了。不过这也是个定时炸弹,而且坊间看一个公司,算数评估风险的时候,还是会加回去的。这种永续债到了后期,又发展了很多类永续债的变种。 当企业完成了上市,完成了发债,银团等融资手段,这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。 STAGE 4当企业发展更进一步,企业会有新的追求,比如我要让我的财务报表更好看,公司资金运营效率更高。我要减少公司的有息负债率,使得公司的评级维持在较高的水准,发债就可以更便宜。于是,供应链就出现了! 供应链条中,开发商是核心企业,围绕着很多供应商。这个行业内,开发商拖着付工程款是常有的事情,如果企业的信用足够,开发商可以给供应商开个商票,名正言顺地晚付钱,让项目的现金流更好看点。这个融资,通过处理,是不会计入开发商的有息负债了,开发商也很开心。OK啦,这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现,企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷,不过对于好的企业,不少银行愿意赚这份钱。 当银行愿意为你做供应链业务,你应该在TOP50水平左右了。 广阔天地,大有作为,人民的智慧是无穷的,只要企业有能力,有动力,那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。 STAGE 5很多企业为了获取项目,往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好,但米不够。在招拍挂越来越贵的时候,如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要,小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说,这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少,但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地,啥也不用干,坐等收钱。在这种市场状态下,卖品牌卖管理,加大杠杆,成立基金,收管理费等形态百花齐放。虽然对于大地产商来说,一个项目只占小股,但在大口径数据宣传方面,这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的! 对于商业物业来说,终极的手段是发行房地产投资基金(REITs),直接上市,套现,不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利,所以这一块还需等待。 说到了这里,能够充分完成上面所有环节的,基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走,房地产公司无非就是做大规模,搞生态,搞金融等出路。要么做产业结合,要么做金融集团,自己给自己输血。 上面的文章内容有一条重要假设,就是房地产公司完成了原始积累,银行愿意给你贷款。其实达到这一步,企业家们已经付出了非常多的工作和努力,已经很不容易了。另外一点,这个行业正在不断集中化,寡头化,在开发贷假设的TOP500,很可能几年内,业内连500家公司都没有,目前的数据大概还有1万家(这个数据是有把大公司的子公司重复计算的)。 说到不得不吐槽一句,咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑,最终坑的都是自己! 房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资 一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素:中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款,信用贷款指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型: 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种:担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点: 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点:可有效实现融资、成本低,可降低银行金融风险 可行性强,为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售,一举两得r3、缺点: 适用该方式的企业有一定的限制,并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押,取得临时性贷款的融资方式。 特点:融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程:审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物,实为绝当,典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点:商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同,加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式: 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控,在政策高压的大环境下,融资也变得越来越难,这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说,针对房企的融资也更加谨慎,毕竟高回报的同时也存在着高风险。 目前来看,随着通道业务的趋紧,以及资管新规的出台,房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。 一、房地产类融资都有哪些 第一个呢就是最主流的了, 房地产开发贷款,不难理解的,就是开发商想开发某一块土地需要进行融资,从银行贷款,这种贷款就是房地产开发贷款。 还有一种是经营性物业抵押贷款,这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。 综上可以看出,不管哪种贷款,都是以项目为核心的, 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析,当然了也会分析借款人资质等方面的。 二、具体的流程 我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。 首先借款人成立一个项目公司,因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国,所以若想申请贷款等事宜, 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ,然后以项目公司为主体进行融资。 就是拍地,通过竞价方式,从政府手里拍地,然后是交钱并办理各种手续,如四证,当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。 联系银行以后需要提供一系列资料,包括但不限于企业基础资料及证件,财务报表,可研报告等等一系列材料,银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键,就是借款人需要有一定比例的自有资金,要不然不就是空手套白狼了嘛。 然后企业需要提供一定的担保措施,比如用土地及地上房产进行抵押,或者是集团总部进行担保,如果是抵押的话,还要配合银行落实抵押手续。 如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款,通常房地产开发贷款期限为5年,企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下,设置符合实际情况的还款计划,如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。 然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户,出支付相应的税款等费用之外,不能随意对外支付,必须优先偿还银行贷款。 综上就是房地产融资的基本流程。 三、总结一下 房地产企业先拿地,然后办理相关手续,并持有一定的自有资金,然后联系银行,审核无误之后进行贷款,然后封闭管理账户资金,不得随意对外支取,这就是开发贷款的流程。 希望对您有帮助。 您好,房地产行业融资,可以有以下几种方式: 一、向身边 人融资 如果您需要的资金比较少的话,可以向身边的人融资,比如亲友、同学同事,或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。 二、银行贷款融资 如果您有稳定的工作或者收入,或者有房产等,可以向银行申请贷款或者抵押贷款。 三、寻找投资人和投资公司 如果您需要的资金较多,可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号;投资公司一般有自己的官方网站,您可以直接投递商业计划书给他们。 四、专业的融资信息服务平台 专业的融资平台有很多资金方入驻,您可以投递项目给他们;或者参加平台定期举办的融资活动,和多位投资人面对面交流。

房地产行业筹资风险

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险,主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下,房地产企业的自有资金比例一般较低,主要用于解决土地成本问题,而对于后期开发,则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险,盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在:债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理,造成债务到期过分集中,或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机,在极端情况下,存在着资金链断裂的风险,这样就产生了筹资风险。(2)投资风险。在房地产较长的开发周期中,存在着很多不确定因素,它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。

由于不确定因素的影响,导致房地产项目不能达到预期效益,从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中,多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益,在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价,从而表现为:投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误,产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小,行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等,时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。(3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后,

由于政策因素或自身销售手段的失误,使得销售状况欠佳导致回款缓慢,因企业本身资产负债水平高,若资金回收不能与资金需求同步,就会造成企业的偿债能力急剧下降,现金支出压力陡升,进而陷入财务困境,使企业的形象和声誉遭到严重损害,甚至导致破产。三、房地产企业财务风险的防范(1)合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素,致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题,这直接关系了企业投资项目的成功与否,也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,充分发挥企业的财务职能。(2)实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理,在财务收支中要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,优化库存结构,尽可能减少存货资金的数额,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。(3)实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业偿债能力的情况下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。

在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,避免资金的浪费;企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大,使更多投资者与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。(4)提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感,要不断提高自身的决策能力;不断学习和掌握新的管理技术和方法,提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策,最大限度地降低财务风险。还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求,改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识,督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。

房地产行业筹资现状

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产活动行业

房地产营销策划主要做什么? 一、专案策划也就是房地产开发专案的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现专案决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高专案开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:(1)专案概况;(2)开发专案用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给;(6)环境影响和环境保护;(7)专案开发组织机构、管理费用的研究;(8)开发建设计划;(9)专案经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资专案或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对专案建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设专案 投资决策的基础,是在分析专案在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型专案约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.专案的评估和决策,按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的专案及重要的小型专案,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就专案可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设专案,任何单位不准审批,更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行:(1)接受委托;(2)调查研究;(3)方案选择与优化; (4)财务评价和国民经济评价;(5)编制可行性研究报告。二、房地产营销策划内容营销策划内容A、定价策略1、根据市场情况,合理分布各销售阶段,并制定平均销售价格表;2、实施后,在销售过程中视实际情况调整销售价格;3、推出特价房的时机及数量建议;4、楼层、朝向、景观差价;5、付款方式建议;6、售价调整与销售率及工程进度的关系B、销售费用及资金流量调控建议1、营销全过程中各阶段销售费用(包括广告设计、制作及释出,售楼处及样板房装修,销售人员奖金,名类促销活动等费用)的数额建议;2、销售资金回笼与工程进度关系建议C、开盘时间及销售阶段的划分1、开盘时机建议(根据市场、专案、竞争对手状况综合起来考虑);2、销售阶段的划分及周期D、销售控制1、推盘手法建议;2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议;3、价格调控与促销手段建议;4、签署认购书与合同的注意事项E、人员培训1、发展商简介;2、房地产特性与房地产价值;3、专案环境资料说明;4、专案规划介绍;5、公共设施介绍;6、整体理念介绍表表达;7、营销理念;8、营销技巧;9、逼定技巧;10、案名表达;11、广告定位;12、广告表现;13、市场客源定位;14、业务计划介绍;15、买方心理障碍排除;16、现场接待流程及规定;17、守价技巧;18、准客户资料收集及分类方法;19、电话拜访与演练;20、DM寄发及促销活动计划说明;21、自我促销及组合促销介绍;22、现场买气制造;23、认购书、售价与付款办法介绍;24、相关法务及税务介绍;25、仪态、仪表与商业礼仪;26、答客问演练与课程验收 房地产营销策划 先说明一下,规划设计图纸可以做小改动的情况下,根据你的市场调研报告可重新做专案定位,如果不能改动,那么你就要根据这份图纸作出你的营销策划报告来了,我们是做营销策划的,规划、建筑设计我们是门外汉,如果让你提规划或者建筑设计上的建议,一定要以市场调研为前提,从规划布局,景观设定,要考虑到均好性。最好能找个做规划设计的人与你一起做修改,这样做出来的报告实用,否则提一对的意见,人家不能修改,或者不符合规划指标,等于白忙活。我给你发一个我做的报告的目录你参考一下:一、专案概况及场地分析(一)场地位置………………………………………………………………P(二)交通状况………………………………………………………………P(三)自然条件………………………………………………………………P(四)场地周围关系…………………………………………………………P(五)场地分析………………………………………………………………P二、现状条件综合分析………………………………………………………P三、规划理念定位……………………………………………………………P第三部分 规划方案建议一、构思源泉…………………………………………………………………P二、理念生成…………………………………………………………………P三、规划依据…………………………………………………………………P(一)规划设计依据…………………………………………………………P(二)规划设计原则…………………………………………………………P四、总体布局…………………………………………………………………P1、组团设计………………………………………………………………… P2、楼座布局设计……………………………………………………………3、文化设计………………………………………………………………… P五、方案特点1、水体景观………………………………………………………………… P2、体育设施分布…………………………………………………………… P3、商业步行街……………………………………………………………… P4、交通系统………………………………………………………………… P5、景观走廊与体育设施一体化…………………………………………… P6、形象鲜明的入口空间…………………………………………………… P7、简捷明快的现代建筑…………………………………………………… P8、休闲、娱乐、健身……………………………………………………… P六、规划设计1、规划结构………………………………………………………………… P2、道路交通系统规则……………………………………………………… P3、绿地系统规则…………………………………………………………… P4、园林景观设计…………………………………………………………… P5、水系规则………………………………………………………………… P七、建筑风格…………………………………………………………………P 根据顾客购买行为的特征,一般可以分为十二种型别。即从容不迫型:对付这类顾客售楼员必须十分熟悉楼盘特点,谨慎的运用层层推进的办法,多方比较、举出实证、分析优势,使顾客了解利益所在。优柔寡断型:对这类顾客,售楼员首先做到不受对方影响,详细询问担心的问题,然后根据问题做出说明,并拿出有效例证,以消除顾客的忧郁心里。自我吹嘘型:对这类顾客,要从他熟悉的事物里寻找话题,不断的象对方称好,且表现出羡慕钦佩的表情。豪爽干脆型:喋喋不休型;吹毛求疵型:虚情假意型冷淡傲慢型、情感冲动型心怀多疑型圆滑难缠型。经验不是每个人都适用的,必须通过实践找出一套属于自己的经验。不同的楼盘运作的过程是不一样的,因此也不好说他的过程。但有一点,掌握了上面十二类顾客的型别,用适合自己的方法巧妙的运用,也就找到了自己的经验。加油干吧!付出就有回报,努力就会成功。 房地产营销策划网, 房地产营销策划案 策划方案 营销策划 销售技巧销售流程 销售策划 销售方案专案定位 专案策划 专案管理专案研究 专案分析 专案流程市场定位 定位策略 定位分析定价策略 定价方案 定价策划开盘方案 开盘流程 开盘策划活动策划 活动方案 推广方案推广策略 策划文案 广告文案营销策略 广告策略 分析报告广告策划 广告方案 销售培训专案规划 规划设计 楼书文案楼书设计 市场研究 销售制度管理制度 推广技巧 全程营销全案策划 策划流程 全程推广全程策划 整合营销 整合推广关于-房地产营销策划方案方面-的问题-房策网 fangce. 都可以找到!房地产营销策划文案-请点选:fangce./Article/Index.房地产策划方案免费下载-请点选:fangce./Soft/Index. 求房地产营销策划主要步骤 步骤1:房地产专案所在地市场情况初步调查【主要任务】从巨集观上整体把握专案所在地房地产市场情况,从区域环境、区域房地产市场情况、专案所在地板块竞争专案分析,对专案情况作初步了解,为专案可行性研究提供依据。阶段A:房地产巨集观环境分析第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面:区域概况、面积、人口、交通、通讯、旅游等。第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易,以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。与此在地产开发过程中,资本流动量、专案的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。阶段B:房地产专案所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。主要通过资料的统计,进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格,结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式,对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上,就与专案相关的方面,如郊区住宅发展趋势等,做出预测(约3-5年)。阶段C:房地产专案所在地板块市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的专案都要有个全面、扼要的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础,因此一定要蒐集准确、全面的资料,并进行归类、分析。阶段D:房地产专案地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是:对开发地块周围1-2公里范围内,以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化第五、社会治安。第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究阶段E:专案地块特性分析第一、专案地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标(容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高)及其它一些基本情况。第二、专案地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对专案进行优势、劣势、机会和威胁分析。步骤2:对房地产专案所在地市场情况再次进行调查......................... 房地产营销策划要怎么做 房地产营销策划是一个综合性,系统性的广告传播工程,需要先进的营销策划理论指导下运用各种营销策划手段和工具来实现房地产价值的兑现。目前市场上对营销策划有一种肤浅的认识,将营销策划简单等同于一本本洋洋洒洒或字字珠玑的广告文字,或是美轮美奂的广告设计。追根问底,这些文案,广告都只是停留在吸引消费者,营造人气的功效上,离达到销售目的,实现价值兑换,着实还有一段距离。传统房产销售领域,依然遵循“广告--电话预约--看房--下单”的模式。这种模式可以挖掘出购买意向强留的一类消费者,而对于意向不明或者选择性宽泛的消费者就形成了遗漏。如果活用网路平台,以高曝光度的产品网站,配合商务通的线上咨询,打造全新一对一的交流渠道。这样使传统媒体“大量生产”的模式,转为以顾客为中心的模式,使消费者与企业双方的沟通更人性化,个别化。也实现懒人营销,通过线上咨询技巧,使消费者实地看房时的签单率大大提升。 什么叫房地产营销策划 房地产全程营销策划就是运用整合营销概念,对开发商的建设专案,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求。 房地产营销策划推广 著名营销专家谭小芳认为网路将是以后广告推广最好的平台, 因为网路已经成为最大的媒体平台, 她认为现在利用微博做广告推广非常好 ,觉得吧利用微博会有很好的效果 因为微博人多 经常在里面互动 活跃起来 搜寻的时候排名就靠前 就会有很多人加 房地产营销策划教程》 gougou./search?search=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E8%90%A5%E9%94%80%E7%AD%96%E5%88%92&restype=-1&id=10000000&ty=0超多直接下载

房地产行业投资活动

房地产行业在现如今发展是有目共睹的,房地产行业涉及到的自然就是关系到房产与地产这两方面的项目内容了,只要有涉及,都属于房地产行业,那么房地产行业包括哪些项目呢?下面就随小编一起来了解看看吧。一、房地产行业包括哪些项目1、从事土地和房地产开发和经营的项目,主要是指地产与房产的开发、开盘销售、建造等等活动;2、从事房地产物业管理和服务的项目,这方面一般指楼盘小区、商场的物业管理服务,以及房地产中介服务、房地产经纪服务等等。二、房地产开发费用有哪些1、土地费用包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费、土地租用费、土地投资折价费等等,这些费用都是前期必要的投入。2、前期工程费包括前期规划、设计、勘测、可行性研究、水文地质勘测等工程费用支出。3、建设费包括各种管线、道路、绿化、电讯、环卫等基础设施的建设费用,包括给排水、电气照明、电梯、空调等建筑安装工程费,还包括居委会、托儿所、幼儿园、停车场、派出所等等公共配套设施的建设费。4、管理费用包括管理人员的工资、劳动保险费等,还包括审计费、房产税、土地使用税、技术开发费、开办费摊销等各种费用。5、销售费用楼盘开盘销售要支付广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用等等费用,这些都是必须的。编辑小结:房地产行业包括哪些项目的介绍,希望小编分享的内容能给大家一些参考,如果您想了解更多相关方面的知识,可以关注我们齐家网资讯。

房地产行业筹资风险(房地产行业筹资活动)的问题分享结束啦,以上的文章解决了您的问题吗?欢迎您下次再来哦!