房地产在建工程抵押,老铁们想知道有关这个问题的分析和解答吗,相信你通过以下的文章内容就会有更深入的了解,那么接下来就跟着我们的小编一起看看吧。

房地产在建工程抵押是指开发商在房地产项目建设期间,将该项目用作贷款抵押物的一种方式。这种抵押形式在房地产行业中非常常见,并被广泛应用。

房地产在建工程抵押

房地产在建工程抵押为开发商提供了融资渠道。在项目建设初期,开发商需要大量资金用于土地购置、建筑材料采购和施工等方面,而这些费用往往是巨大的。通过房地产在建工程抵押,开发商可以向银行或其他金融机构申请贷款,以减轻自身资金压力,保证项目正常进行。

房地产在建工程抵押能够为金融机构提供一种安全的投资方式。由于房地产项目在建设期间的增值潜力和市场前景,许多金融机构愿意向开发商提供贷款,并以该项目作为抵押物。这样一来,金融机构可以通过利息收入获得稳定的回报,并在贷款违约时通过拍卖或转让抵押物来实现资金回收。

房地产在建工程抵押还可以提高开发商的信誉度。开发商能够获得银行或金融机构的贷款支持,不仅表明其在市场中拥有一定的声誉,还能够树立合作伙伴对其信用的认可。这将为开发商未来的项目融资提供更多可能性,从而加速企业的发展。

房地产在建工程抵押也存在一定的风险。一方面,房地产市场的波动性很大,如果市场行情不好或项目进展不顺利,开发商可能无法按时偿还贷款,进而面临抵押物被拍卖或转让的风险。另一方面,金融机构在贷款审批过程中需要进行严格的评估和风险控制,以确保贷款的安全性和可靠性。

房地产在建工程抵押在房地产行业中扮演着重要的角色。它为开发商提供了融资渠道,为金融机构提供了安全的投资方式,并帮助提高开发商的信誉度。开发商和金融机构在进行抵押贷款时都需要对市场风险有充分的认识,并制定相应的风险控制措施,以确保双方的利益和项目的顺利进行。

房地产在建工程抵押

法律主观:一、在建工程抵押能否贷款

可以;在建工程抵押,指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

二、在建工程抵押条件

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

三、在建工程抵押审查要注意什么

1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。

2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。

3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。在客户以在建工程申请抵押贷款时,银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺,从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。法律客观:一、在建工程抵押的概念根据建设部于2001年8月15日修订的《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定,所谓在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据“房地一体原则”,房地产转让、抵押时,房屋所有权与土地使用权必须同时转让、抵押,如当事人以在建工程已完工部分设定抵押权的,其占用范围内的土地使用权随之抵押。二、在建工程抵押的特征根据上述在建工程抵押的定义,我们可以看出,在建工程抵押具有如下特点:1,抵押人为主债务人。由于在建工程抵押是贷款人取得金融机构继续建造资金的担保方式,因此抵押人为贷款合同的债务人,同时也是在建工程所占用土地的使用权人。2,抵押权人为具有贷款经营权的金融机构,一般是商业银行,也就是贷款合同的贷款人。3,担保的债务是在建工程继续建造所需要的贷款,很显然,该贷款的通途是继续建造工程。4,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的使用权。三、签订在建工程抵押合同应注意的问题(一)在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准,或是否具有有关机构同意的决议。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同,分别要求提交相应的文件:1,抵押人是国有企业、事业单位法人的,其以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应取得国有资产管理部门的批准。2,抵押人是集体所有制企业的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会的通过,并报其上级主管机关备案。3,抵押人为外商投资企业的,必须经过董事会通过,但企业章程领有规定的除外。4,抵押人是有限公司、股份有限公司的,必须经董事会或股东大会通过,但公司章程领有规定的除外。(二)双方当事人对在建工程的价值协商议定,或聘请房地产价格评估机构评估确定。(三)在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外,还必须以下内容:1,《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;2,已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额;3,已投入在建工程的工程款;4,施工进度及工程竣工日期;5,已完成的工作量和工程量。(四)合同签订后,双方当事人应到房地产管理部门办理抵押登记手续,否则抵押合同不发生法律效力。四、在建工程字抵押期间竣工的,当事人应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。

房地产在建工程抵押条件

一、在建工程抵押需要以下条件:

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。

3、在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

二、在建工程抵押价值评估的评估范围有哪些?

1、土地权属

在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况,其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属

对在建房地产项目的抵押贷款评估,要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位,委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位,另有一个或两个参建单位,则参建单位的价值不属于委托单位所有,其价值不属于委估房地产的抵押范围;若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握,其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度

在估价实务中,各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同,有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分;有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目,其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况,评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度,即把握其已完成的实物工程量,对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备,就不能纳入在建房地产项目的评估范围。因此在对在建工程进行抵押价值评估时,不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况

有些委估的房地产在建项目,已领有商品房预售许可证,并已预售了部分楼盘。评估抵押价值时,必须清楚地把握两个问题,一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积,即可售部分;二是开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有,委托人无权将其抵押。

三、在建工程抵押可能存在的风险:

1、在建工程合法性风险。

根据相关法律法规,抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权,同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》,在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人,贷款人只能是金融机构(一般是银行),贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、价值确定风险。

在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权,而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

3、合同风险。

建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时,抵押合同还应当载明以下内容:

(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;

(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

(3)已投入在建工程的工程款;

(4)施工进度及工程竣工日期;

(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同,很可能导致在建工程抵押合同无效。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第四百零三条 以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。

房地产在建工程抵押贷款利率

银行贷款利息是怎么算

按规定:

贷款利息=本金X时间x利率。

按例:

10000元X1年X1%=100元

贷款可以考虑用抵押方式(房产等)贷款.也可以通过担保贷款,后者贷款额度小一些.

银行贷款利息,一般是按月复利计算的,分期还款方式有两种,一种是等额本息,一种是等额本金.短期的也可以一次性还本付息还款.60000元,一年(12个月),按现在一年期贷款年利率5.31%(月利率5.31%/12=0.4425%)计算.

建筑工程

从9家报价行发布的一年期贷款基础利率报价数据来看,均低于此前央行公布的一年期6%的基准利率。以11月1日的报价举例,工行报价为5.7030%,农行为5.7174%;而中行从10月28日-10月31日之间的报价均维持在5.7030%的水平;11月1日,浦发银行报价为5.8135%。从数据看,各行之间LPR报价差距并不大。

10月25日,央行宣布,为进一步推进利率市场化,完善金融市场基准利率体系,指导信贷市场产品定价,贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行。根据规则,贷款基础利率是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在贷款基础利率基础上加减点确定。

资料参考:9家银行发布贷款基础利率-人民网

2022年商业贷款利率

1、短期贷款:六个月之内(含六个月)4.35%,六个月至一年(含一年)4.35%;2、中长期贷款:一至三年(含三年)4.75%,三年至五年(含五年)4.75%,五年以上4.9%;3、住房公积金贷款:五年以下(含五年)2.75%、五年以上3.25%。以上就是2022年商业贷款利率是多少相关内容。贷款之后还能在其他银行贷款吗贷款之后还是可以在其他银行贷款的,但是能不能贷款成功,得看银行的规定以及用户个人的资质了,若是前面的贷款没有逾期还款,那么用户在其他银行申请贷款的时候,成功率会高很多,若是逾期了,其他银行就会拒绝用户的贷款申请。能不能再贷款,取决于用户还款能力、现金流情况、资产负债情况,还取决于产品和市场情况。若是用户个人资产丰厚,还款能力强,信誉没有问题的话,就可以申请到贷款。但是若用户前面的贷款是公积金贷款,在还没有还清的时候,是不能再申请公积金买房的,但是可以申请商贷或者是消费贷款。银行贷款需要多长时间能下来银行贷款需要多久能批下来,这主要是看贷款的种类。信用贷款申请后一周以内可以下款,住房贷款申请后大概一个月就可以下款。并且用户在申请银行贷款时,可以让信贷专员预估一个下款时长,只要没有政策上的变化,这一预计时长通常是比较精确的。

请问市政建设项目的年贷款利率是多少?

住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价,房型定位及占比方案,购房户购买力分析,开发方案的策划,住宅建设标准,建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广,专业性强,开发商依靠自身的力量往往无力完成,而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例,欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块,该地块占地面积21000M2,地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备,高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅,规划容积率为2.5,出让金为3675万元。另外开发商已与某一单位签订了地块动协议,其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩,该开发商在委托设计单位进行规划设计之前,在目前只有土地出让协议和动协议两份基本资料的基础上,欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查,待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2,购房户有较大的选择空间,多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表:从上表可以看到,附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主,以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅,根据自身楼盘的特点,拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时,可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上,进行适当的调整。2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍,根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据,2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%,房型面积70-100M2的占16.3%,户型面积100-150M2占53.9%,户型面积在150M2以上的占27.7%,由于户型面积在100M2以上的占81.6%,户型面积明显偏大,使许多工薪阶层家庭望房兴叹。目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型,它不是指传统意义上的50M2左右户型,而是指二房一厅面积在85M2左右,二房二厅面积在100M2左右的户型,这种户型实用性强,总价适中,物业管理费也不高,对工薪阶层具有极大的吸引力,经综合分析对比,拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页)

3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格,主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%,即15.75万元-18.5万元左右,余款向银行按揭分20年偿还,以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例,首付18.5万元,余款43.3万元分20年偿还,目前商业贷款月利率为0.42%,每万元每月还本付息额为66.21647元,每月还款额经计算为2867元,对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。如果购房户能够得到部分公积金贷款,由于公积金贷款利率比商业贷款利率低,则每月还款额将有所下降,购房客户还款能力更能得到保证。4、开发方案策划及参考经济指标的确定开发方案社会经济的发展和人民生活水平的提高,对住宅小区居住环境提出了更高的要求,促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展,传统的多层高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求,而另一种折衷方式小高层板式结构住宅(7-13层),因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势,与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势,成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态,本次开发方案原则上选用12层小高层板式结构。参考经济指标(1)住宅幢数、建筑面积、住户数的估算根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积:705%8535%10035%

13015%16010%=103.75M2每幢住宅设5个单元,每单元为一梯二户(每单元设1台电梯),则每幢12层小高层住宅建筑面积为:12层5单元/层2户/单元103.75M2=12450平方米已知基地地块面积为21000M2,规划容积率为2.5,则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为:210002.5=52500M2根据住宅小区规划指标,一般住宅商品房占94%-95%,公建配套设施占5%-6%,假设住宅商品房占总数的95%,则住宅商品房可建建筑面积为:52500M295%=49875M2可建12层小高层住宅幢数为:49875/12450=4幢住宅实际可建建筑面积:412450=49800M2每户平均建筑面积为103.75M2,则住户数为:49800/103.75=480户(2)公建配套设施公建配套服务设施包括:幼儿园、托儿所,便民商店,其他配套设施,其中幼儿园、托儿所一般占40%,便民商店一般占35%,其他配套设施一般占25%。公建配套设施可建总建筑面积:总建筑面积-住宅建筑面积=52500-49800=2700平方米

幼儿园、托儿所建筑面积:270040%=1080M2便民商店建筑面积:270035%=945M2其他配套设施建筑面积:270025%=675M2(3)室外附属设施室外附属设施包括独立式地下停、变电所、标准网球场等。停车位:小区机动车拟15%停在地面车位上,85%停在独立式地下内。考虑到家庭轿车今后在上海的普及趋势,假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车,则需总停车位为:480/3=160个,地面车位数:16015%=24个;地下车位数:16085%=136个。独立式地下停:每个车位平面尺寸为2.5m5m,占地面积12.5M2。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35M2,本次估算取上限值,则独立式地下停面积为:13635=4760M2变电所变电所投资取决于整个小区的总用电量,整个小区总用电量估算如下:民用建筑单位面积用电量指标摘录如下:住宅为40W/M2,幼儿园、托儿所为:30W/M2,便民商店为:60-120W/M2,其他配套设施为80W/M2,为20-30W/M2。在估算时均采用上限值。住宅商品房用电量:4980050=2490千瓦幼儿园、托儿所用电量:108030=32.4千瓦便民商店用电量:945120=113.4千瓦其他配套设施用电量:67580=54千瓦小高层住宅楼本身地下室:103.75524幢30=124.5千瓦独立式地下停:476030=142.8千瓦用电量小计:2957.1千瓦另外小区内零星用电量取5%,则整个住宅小区总用电量为:2957.1(15%)=3105千瓦选用变压器容量为3200KVA(1KW视同1KVA)能满足整个住宅小区用电要求。拟设10KV容量为800KVA变电所4座。取每座变电所房屋建筑面积为50平方米,共计200平方米。网球场:为满足小区居民的休闲、娱乐生活需要,拟在小区内建造标准网球场1座。标准网球场规格:36.58m18.29m。网球场占地面积:669M25、建筑覆盖率、绿化率、小区绿化面积、网球场占地面积、地面车位占地面积、小区道路占地面积等指标估算建筑覆盖率:4幢12层小高层占地面积:103.75524(110%)=4565M2公建配套设施(以2层计)占地面积:2700/2(110%)=1485M2配电所占地面积:200(110%)=220M2建筑物占地面积:6270M2(考虑到基础凸出外墙,建筑物占地在标准层基础上增加10%)建筑覆盖率:6270/21000100%=29.9%绿化率:新建小区绿化率一般不低于30%,为改善环境,提高生活质量,整个基地绿化率取中档偏上水平为35%,除建筑物占地、道路场地,地面车位,网球场,幼儿园、托儿所活动场所,小区居民活动场所外,其余均植以绿化,其中独立式地下室上方设中心绿地。小区绿化总面积:2100035%=7350M2网球场占地面积:36.5818.29=669M2地面车位占地面积:242.55=300M2幼儿园、托儿所室外活动场所:面积同建筑面积1080M2居民室外活动场所:取小区总占地面积的5%,即210005%=1050M2小区道路占地面积:21000-6270(建筑物)-7350(绿化)-669(网球场)-300(地面车位)-1080(幼儿园、托儿所室外活动场所)-1050M2(居民室外活动场所)=4281M2小区道路占有率:4281/21000100%=20.4%6、小区日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤气日最大用量、电话容量等指标估算:民用建筑近期供水,污水排放,煤气用量,电话容量规划指标摘录如下:供水指标:住宅:7-10升/M2·日;公建配套设施:6-10升/M2·日;绿化:1.5升-2升/M2·日。小区日最大用水量为:10升/M249800M2(住宅)10升/M22700M2(公建配套)2升/M29450M2(绿化)=544M3排污指标:住宅:6.7-9.5升/M2·日;公建配套设施:5.4-9升/M2·日。小区日最高污水排放量为:9.5升/M249800M2(住宅)9升/M22700M2(公建配套)=497M3人工煤气日最大用量:4.4M3/户480户2700M20.08M3/M2=2328M3人工煤气用量指标:住宅:4.4M3/户·日;公建配套设施:0.08M3/M2·日。

电话容量指标:住宅:100-154门/万M2;公建配套设施:25门/万M2电话线数量:154门/万M24.98万M225门/万M20.27万M2=774门 7、前期策划成果汇总如下:建设规模:拟建4幢地下1层地上12层小高层,一梯二户,板式结构,每幢每层5个单元,平均每户建筑面积:103.75平方米,层高2.9米地块总面积:21000平方米建筑物占地面积:6270平方米绿化占地面积:7350平方米网球场占地面积:669平方米地面停车位占地面积:300平方米小区道占地面积:4281平方米幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积:1080平方米小区居民室外活动场所占地面积:1050平方米总建筑面积:57260平方米住宅商品房建筑面积:49800平方米公建配套设施建筑面积:2700平方米幼儿园、托儿所面积:1080平方米便民商店面积:945平方米其他配套设施面积:675平方米独立式地下停建筑面积:4760平方米规划容积率:2.5(不包括地下停面积)建筑覆盖率:29.9%绿化率:35%小区道路占有率:20.4%其他娱乐,休闲设施占有率:14.7%住宅小区总用电量:3105千瓦住宅小区最高日用水量:544立方米住宅小区最高日污水排放量:497立方米住宅小区最高日人工煤气用量:2328立方米住宅小区电话容量:774门总户数:480户二、开发项目开发成本分析及估算(一)、开发成本分析由于整个开发建设项目所需资金与住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程建设标准密切相关,故在估算之前,必须先确定住宅商品房、公建配套设施、室外附属设施、室外工程等建设标准。1、住宅商品房建设标准见下表:2、公建配套服务设施,室外附属设施建设标准见下表:3、建设项目开发成本估算:

根据上述建筑物及构筑物建设标准,住宅商品房及独立式停其建筑安装单价构成分析见下表:

公建配套设施用房,室外附属设施,室外工程建设成本分析见下表:4、项目开发所需建设成本具体估算过程:A、土地费用A1、土地出让金:3675万元A2、地块动费用30001200=6300万元小计:9975万元B、主体工程建设费B1、住宅商品房地下工程:49800M2220元/M2=1095.6万元结构:49800M2600元/M2=2988万元建筑:49800M2145元/M2=722.1万元机电安装:49800M2440元/M2=2191.2万元开办费:49800M235元/M2=174.3万元小计:7171万元B2、独立式地下停地下工程:4760M22800元/M2=1332.8万元结构工程:4760M20=0建筑:4760M270元/M2=33.3万元机电安装:4760M2195元/M2=92.8万元开办费:4760M240元/M2=19.0万元小计1478万元B3、公建配套设施幼儿园、托儿所:1080M2700元/M2=75.6万元便民商店:945M21000元/M2=94.5万元其他配套设施:675M21000元/M2=67.5万元小计238万元B4、变电所设备:变压器:1500元/KVA3200KVA=480万元配电设备:高低压开关柜、负荷开关、配电盘、电缆桥架等

1000元/KW3200KW=320万元进口柴油发电机:1700元/KW3200KW20%=108.8万元(容量按变压器容量的20%计算)设备小计:909万元土建:200M2800元/M2=16万元小计:925万元B5、室外网球场(36.58M18.29M,共1座)细石钢筋混凝土基层:5万元聚胺脂类面层:22万元场地设备5万元进口灯光系统:13万元进口围网系统:9万元小计:54万元主体工程建设费合计:9866万元C、室外工程费:包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等,按主体工程建设费的12%估算:986612%=1184万元D、工程间接费用1、专业费用:按主体工程建设费的6%估算,98666%=592万元2、开发商筹建管理费:按主体工程建设费的2%估算,98662%=197万元3、住宅配套费:按住宅建筑面积的320元/M2估算,49800320=1594元4、人防建设配套费本工程地下室可建成平战结合的人防设施,按规定可以免缴人防建设配套费。5、市政建设配套费按120元/M2标准估算,即:120元/M252500M2=630万元6、有关部门收取的各种手续费:按15元/M2标准估算:15元/M252500M2=79万元小计:3092万元E、不可预见费按(A)--(D)各项费用的5%估算(9975986611843092)5%=241175%=1206万元A--E小计:25323万元F、建设期贷款利息假设开发商自有资金占建设资金的30%,25%建设资金来源于楼盘的滚动销售,45%建设资金来源于向银行贷款,银行贷款1-3年贷款利率为5.49%,贷款资金平均占用时间为1.5年,则建设贷款利息为:三、项目开发盈利性分析住宅建设项目销售总收入(销售税费取8%):住宅商品房:49800M26180元/平方米(1-8%)=28314万元独立式地下车位:10万元/个136个(1-8%)=1251万元小计 29565万元

住宅建设项目开发成本 26274万元

开发利润:29565-26274=3291万元

利润率:开发利润/开发成本=3291/26274100%=12.5%

假设整个住宅小区从开发到完成共用2年时间,开发商自有资金为项目建设资金的30%,即

2532330%=7597万元

开发商自有资金年利润率:开发利润/(自有资金2)100%=3291/(75972)100%=21.7%

盈亏平衡分析:

项目盈亏平衡点为:销售收入=建设开发成本

盈亏平衡点住宅平均售价49800(1-8%)100000136(1-8%)=262740000

盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米

即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米,则开发项目盈利

如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米,则开发项目出现亏损

建筑工程贷款利率的介绍就聊到这里吧。

房地产在建工程抵押需要资料

在建工程办理抵押贷款需要的资料有:

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》,国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。可见,土地使用证在中国是确认土地使用权的法律凭证。中国的土地分为农民集体所有土地和国家所有土地,所以土地使用证也包括农民集体所有土地使用权证和国有土地使用权证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的,确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,根据《中华人民共和国建筑法》,在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。 营业执照是企业或组织合法经营权的凭证。《营业执照》的登记事项为:名称、地址、负责人、资金数额、经济成分、经营范围、经营方式、从业人数、经营期限等。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局,证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验房地产商的《工程验收证》。

房地产在建工程抵押没法办理贷款

不可以。

开发商已实际出售了多少建筑面积。评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有,委托人无权将其抵押。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条:以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。

根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条:有下列情况之一的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产:

(1)债务履行期满,抵押权人未受清偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(2)抵押人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的;

(4)抵押人违反本办法的有关规定,擅自处分抵押房地产的;

(5)抵押合同约定的其他情况。

参考资料来源:百度百科-城市房地产抵押管理办法

参考资料来源:百度百科-在建工程抵押

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