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房地产行业成本控制在当前市场环境中显得尤为重要。随着房地产市场的竞争日益激烈,房地产企业面临着不断增长的成本压力。合理控制成本,提高企业的盈利能力成为了房地产企业管理的关键。本文将从几个方面探讨房地产行业成本控制的重要性及方法。

房地产行业成本控制

成本控制对于房地产企业的生存和发展至关重要。房地产项目的开发和销售周期通常较长,而市场环境的变化快速。如果企业无法控制好成本,既可能导致项目盈利能力下降,增加企业的经营风险,又可能使企业无法及时调整战略,适应市场的变化,从而错失良机。

成本控制可以提高企业的竞争力。在竞争激烈的市场中,成本低廉的企业将更具有优势。通过降低成本,房地产企业可以提高产品的价格竞争力,增加销售额和市场份额,从而实现企业的可持续发展。

房地产行业成本控制的方法多种多样。企业应该建立规范的成本管理制度,加强对各项成本的核算和监控,确保成本数据的准确性和及时性。企业可以通过优化供应链管理和采购策略,寻求优质、低价的原材料和服务,降低采购成本。企业还可以通过精简组织机构、提高工作效率,减少人力成本。房地产企业可以寻求技术创新,引入先进的施工技术和设备,提高工程施工效率,降低生产成本。

房地产行业成本控制对于企业的发展至关重要。通过合理控制成本,房地产企业不仅可以增加盈利能力,提高竞争力,还可以应对市场变化,实现可持续发展。房地产企业应高度重视成本控制工作,并采取有效的方法和措施,实现成本的合理控制。

房地产行业成本控制

导语: 我国房地产业自1998年房改后发展迅猛,目前所占国内GDP比重不断提高,已渐成经济发展支柱。房地产企业的健康和可持续发展,成本管理至关重要。   房地产企业如何控制好成本 一、 我国房地产企业成本管理现状 1. 成本管理意识薄弱 我国房地产行业起步较晚,又得益于国内良好的经济形势。才出现前几年暴利的情况,导致企业缺乏对成本的管理:在项目完成后才进行成本分析,不能为决策服务;开发阶段的成本管理少之又少,或者沦为形式;进行成本管理的人员只是很少一部分人,未能全员参与;部门间缺乏信息沟通,成本管理出现较大偏差。随着国家对房地产调控的加强,薄弱的成本管理意识已成为阻碍企业提升竞争力最大的障碍。 2. 成本控制执行不到位 成本控制是在时间与空间上控制的有机结合。从决策投资到施工建设再到后期服务,从材料购买到主体封顶,甚至装修完工,每一个阶段都要进行适当的成本控制。成本控制不是做好了放到办公桌上就可以了,更重要的是在开发过程的每个阶段,每个时点由特定的责任人按控制的原则实施。 3. 成本核算不规范 由于房地产行业起步较晚,在成本核算方面不如传统工业企业健全、规范,在成本核算方面主要存在以下问题:核算对象不明确;成本费用归集分配不规范,尤其是间接成本的分摊;成本核算周期不明确。目前多数企业为简单起见,多以项目为核算对象,整个项目完工才进行成本核算,核算过程中对成本费用不能合理归集与分配,造成成本核算不精确,失去了成本核算的意义。 4. 对资金成本的认识不够 资金的成本不仅仅指企业使用资金的手续费及利息费用,还包括资金链断裂的成本,而后者对企业的影响是毁灭性的。这也是众多烂尾楼出现的根源。 5. 忽略了隐性成本 大中型房地产企业固定资产较多,且用途单一,应视为沉淀成本;资金等资产利用途径较多,应视为机会成本。在项目决策时,沉淀成本不予考虑,机会成本不能忽视,否则,会弱化成本管理,做出不恰当的决策。 二、 项目开发各阶段成本管理常见问题的分析 1. 项目投资决策阶段成本管理问题分析 (1)决策前缺乏调研,或者是调研不严谨、不够精确 在立项时对开发项目所在地的政治环境、经济环境、文化环境、技术环境、生态环境等进行了解,分析潜在的风险,并提出应对措施,确保一旦投资项目就能顺利进行,或者即时出现风险,也能及时应对,不致对项目造成太大影响。某房地产企业以前从未跨省开发过项目,在向异地房地产进军时,没有对项目所在地进行应有的了解,也对项目未进行可行性分析。随着工程的进展,与当地居民、施工工程队、工程队间的矛盾越来越尖锐,此时政府又表现不作为,致使工程停滞将近半年,造成了巨大的损失。 (2)没有对项目设计投资预算,预算缺乏可执行性 项目能否筹集到足够的资金;各阶段预算怎么设置标准;项目的投资回报率是多少,是否达到股东的要求;投资有多大财务风险,如何应对这些风险等这一系列问题都要在项目决策前进行回答。而现阶段能够做到这些的企业寥寥无几,等问题出现的时候,企业要付出几倍的代价才能弥补。 2. 施工阶段成本管理问题分析 (1) 缺乏对项目绿化的成本管理:绿化因其无法“封顶”,控制起来难度较大,很难做到视觉性、实用性、经济性统一结合; (2) 一级资质招标,二级资质承包,三级资质进场; (3) 甲供材超预算,这不仅造成材料的浪费,更占用了资金的成本; (4) 选择不独立、不诚信的监理,不能正确结算实际发生成本,造成成本大大超预算; (5) 承包合同签订不规范:承包合同内容不明确,合同未对职责不清、影响造价和延误工期等因素进行事先约定,以致出现磨洋工、选材不合标准、超合同付款、不能按计划交房等问题; (6) 缺乏项目成本动态控制手段与措施:多数房地产开发企业未建立动态的成本台账,缺乏动态的控制手段与措施,不能实施有效的动态成本管理。 3. 验收结算阶段成本管理问题分析 验收阶段发生的各项成本基本定型,验收阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。这一阶段是工程实施总结性的阶段,所有建安工程实际的投资,将在这一阶段进行汇总,进而分析投资是否超标。验收阶段成本管理主要注意以下方面: (1) 竣工图纸编制不合格,结算资料不齐全,导致结算延期,造成成本核算无法正常进行; (2) 施工方虚报结算资料,提高结算价。这也是结算阶段最需要注意的问题; (3) 过多的补签工程签证。双方为了方便,在施工过程中,对施工过程中遇到的问题未及时进行签证,而是等到结算时补签,一方面可能使双方责任不明确,另一方面其滞后性不利于对成本进行管理。 三、 项目成本管理体系的构建 1. 成本管理的要点 (1) 成本管理的前提是正确的.投资决策 正确的决策是项目投资的第一步,如果这一步出现错误,那么以后的各项工作的都是徒劳的,项目成本管理也失去了意义。 (2) 成本本管理的关键是设计环节 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1%-2%,但设计理念与质量对工程造价的影响可达70%,甚至更高。所以对工程成本的控制,重点要放在设计环节上。从源头把握项目成本管理,为以后成本管理打下坚实基础。 (3) 成本管理的重心是施工环节 施工阶段发生的成本大约占到开发成本(土地除外)的绝大部分,因此也是成本管理的重心所在。施工阶段主要有主体建设、室内精装修、室外管线、道路、环境绿化、共建配套等。成本控制的对象涉及总包工程、各专业分包工程、材料及设备供应,成本控制的内容涉及合同、预算、结算、付款,因此施工阶段成本管理工作既是成本管理的重心所在。 (4) 成本管理的核心是合同管理 合同管理的质量好坏与水平高低将在相当程度上决定成本管理的水平。不论总包单位、各专业分包单位、还是材料及设备供应商,都通过合同与房地产开发企业建立业务关系,因此应在招投标阶段就应加强对拟签合同的管理。招投标阶段的合同管理对象包含招标文件、设计图纸、工程量清单、投标文件、往来函件等。 2. 成本管理整体思路 (1) 加强成本管理意识,深化成本管理观念 上至高层领导,下至普通员工都要改变成本管理观念,使每位员工都参与到成本管理中去,加强各部门之间的协调,大力倡导全员、全过程的成本控制方法,鼓励所有人员节俭开支,打造以俭为荣的企业文化,最终达到有效控制成本的目的; (2) 建立健全成本管理制度 房地产开发企业根据自身条件,建立一套自决策到后期管理全过程的成本管理制度,并下发到企业各部门,成本控制责任到人,实行动态成本管理; (3) 规范成本核算 成本核算由专门部门负责,其他各部门积极配合,及时提供核算数据。成本核算部门应由专业性强的人员组成,按照相关法律法规,充分考虑市场因素,结合自身条件完成成本核算工作。 (4) 重视资金成本 房地产开发是资本密集型企业,资金充足、成本低廉,就能保证承包单位的施工进度、竣工时间和房屋的销售预期,使建设资金按计划回笼,形成良性循。开发商在制定成本预算时,要充分考虑资金的机会成本、短缺成本。 房地产企业成本管理是全员参与、全过程、全方位的管理。企业要有完善的成本管理体系,企业领导者要有能够作出正确的战略决策、进行科学管理的能力:事前运用各种科学方法分析预测、科学决策; 事中科学地组织实施精心管理,加强实施过程的成本监督和分析,做好各部门之间的协调工作,建立健全管理体制、奖惩机制,充分调动企业员工的积极性;事后科学地分析全过程实行决策、设计、施工、验收等阶段的成本管理,最终降低整个项目的工程造价与成本,从而提高项目开发的投资收益,能增强企业的核心竞争力,提高企业品牌形象,在复杂多变的经济环境和激烈的竞争中立于不败之地。

房地产行业成本控制现状

一、房地产开发企业决策不当对成本的影响  当前,我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂,潜在着各种风险。稍有不慎,就会决策失误,给企业带来巨大的投资风险。在企业管理体系下,风险的存着直接会影响到项目的开发成本。房地产开发企业决策不当对项目成本的影响主要体现在以下几个方面。  1.经济形势变动影响项目开发成本  经济形势变动会导致房地产开发商经济上的巨大损失,如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,货币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。  2.法律政策风险影响项目开发成本  法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。如07年出台的一系列土地增值税条例和房地产开发的相关办法,大大增加了房地产项目的开发成本。  3.相关决策人员素质偏低加大开发成本  在我国房地产企业中,从事项目考察,项目测算的人员素质普遍不高,根据这些人员指定的项目企划进行投资分析,决策者很难做出正确的决策,从而造成了项目投资失误,给企业带来一定的损失,这些损失都计入企业的开发成本。企业开发决策者自身缺乏敏锐的市场洞察力和战略眼光,对项目预期不准确,盲目开发盲目建设,造成项目开发后难以出售或在出售后难以得到预期效果,使得成本难以收回或收回速度较慢。  二、房地产开发企业决策不当产生的原因  1.外边环境变化带来的投资风险  房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险,主要表现为:第一,严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;第二,货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三,房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史,现在的情况是供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大, 期房销售几乎成为不可能。第四,房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从开发变为购买,这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。  2.开发商主观投资失误  房地产开发商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的发展商过分地相信自己会容易将项目转手,而实际并未如愿;有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足,项目运作中难于实现预期的经营业绩。  3.由于信息不对称或不准确对成本预期不准确  由于当前房地产开发企业信息化水平较低,缺乏先进的信息获取采集手段,造成很多房地产开发企业所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差,从而导致后期的成本变化,在预期基础上加大了项目的开发成本。  三、完善房地产开发企业决策控制和成本管理的措施  1.降低房地产开发投资风险  (1)进行充分的市场调查分析  风险是指在投资经营过程中各种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏离的最好方法,就是通过市场调查充分利用信息化手段,获得尽可能详尽和准确的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这部分工作可以由投资企业的相关部门对房地产市场进行调查,也可委托咨询公司等中介机构进行。  (2)采取多样化组合投资  房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上,投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一,收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目,整体开发风险就会降低,其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例,使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。  (3)提前与租户、客户签订租约或预售合同  工程完工后房地产空置的风险,租金下降的风险,售价跌落的风险,都可通过预租预售的安排来避免。预租、预售时,还应注意一个问题,这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。开发期越长,其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售,则租金、售价就会被压得较低。  2. 对房地产开发项目进行有效的成本控制  (1)运用保险手段转嫁风险  通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险,而且在很多情况下,保险并不能提供充分的补偿。  (2)通过非保险手段转嫁风险  房地产开发企业可通过正当、合法的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险,或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。  (3)直接承担风险损失的补偿责任  如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本,又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段,而这种主动自留风险手段的选择与实践,应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。  3.参考目标成本控制方案进行投资决策  开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,则企业的利润得不到保证,并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,如果确定的建筑成本总额低于建筑成本控制数,则该投资项目可行。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

房地产行业成本

房地产开发成本包括征地拆迁补偿、前期工程、建筑安装工程、基础设施、公共配套设施、开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费用,包括土地征用、耕地占用税、劳动安置费和拆迁地上、地下着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房费用等。前期工程费,包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、三通一平等费用。建筑安装工程费用指以出包方式向承包单位支付的建筑安装工程费用,以自营方式发生的建筑安装工程费用。基础设施费,包括建设道路、供水、供电、燃气、排污、排水、通讯、照明、卫生、绿化等费用。公共配套设施费用,包括开发小区内不可有偿转让的公共配套设施发生的费用。开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目所发生的费用,包括工资、员工福利、折旧费、维修、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等。

房地产行业成本控制管理存在的问题

房地产业属于资金密集型行业,在开发过程中涉及大量的资金运作,是一个高举高打的行业,房地产企业的成本管理有着非同寻常的意义,许多房企就是由于成本管理失控导致开发成本高居不下,利润严重缩水,开发目标不能完全实现。

瑞泉作为一家长期从事房地产企业管理咨询的专业化咨询机构,目睹了许多开发企业在成本管理方面存在的问题,在此做一些简单的分析,期望对开发企业能够有一些启迪作用。

1、缺乏规范的成本管理制度和体系

很多房地产企业虽然都很重视成本管理,但由于缺乏经验,公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系,包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等,不少企业也没有专门成本管理部门。

2、设计变更、现场签证难以有效控制

频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋,一方面难以及时掌握最新的变更情况,另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生,变更黑洞使很多地产公司十分头痛,部分公司甚至屡屡发生倒签的情况。

3、超合同付款时有发生

由于合同在执行过程中发生的各类变更很多,再加上各类应扣款、保修款等,使付款金额的计算和审核难度很大,少数企业更是在最终结算时才发现已经出现了超付的情况,导致后续工作十分被动,虽然问题很严重,但这种情况却一直难以有效根本杜绝。

4、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本

目前大多数企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本,无法在项目开发周期内随时了解最新的动态成本状况,这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决,而在项目完成后才发现问题已经于事无补了。

5、难以实时了解大量工程合同的执行进度

在项目开发过程企业需要对外签订各类工程合同,特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下,合同数量更是可观,同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况,另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息,这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理,从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。

6、难以精确制定资金计划

作为资金密集型行业,房地产企业都非常重视资金流的管理,在项目开发过程中,由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中,这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务。现实工作中,虽然财务人员投入了大量的时间和精力制定资金计划,但由于各类数据每天都在变化之中,往往是刚刚辛辛苦苦计算出来的数据实际上已经过时了,难以有效确保数据的及时性和准确性,导致公司高层难以根据及时精确的资金计划做出正确的决策。

7、缺乏对成本历史数据的积累和分析

由于企业没有数字化的成本管理系统,使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中,无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析,使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用,难以持续提高企业的成本管理水平。

8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况

目前不少房地产企业自行采购材料设备,在材料设备采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大,目前手工管理模式根本无法随时掌握各类材料的最新动态,也难以在各项目之间共享这方面的资料,导致在材料采购过程难以准确做出正确的判断。

9、缺乏对供方的全面跟踪管理

在项目开发过程中,企业需要和施工、设计、材料供应等各种类型的专业供方进行合作,特别是对于多项目开发的房地产企业,很多情况下和同一供方在不同项目中还会进行多次合作(可能同时签订多份合同),在这种情况下房地产企业一般难以全面掌握供方在质量、工期、信誉、款项等各方面的最新综合信息,缺乏有效的追踪手段来准确评估各类供方的综合表现,不利于对供方的系统管理。

房地产行业成本控制主要控制哪些方面

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中,具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

(一)前期调研

在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。

(二)设计阶段

降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、砼量等,以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。

(三)施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。

(四)竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。

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